TAKS, bir yapının arsa üzerinde kaplayabileceği azami taban alanını; KAKS ise parselde yapılabilecek emsale dâhil toplam kat alanını belirleyen imar değeridir.

Bu iki oran, arsanın yapılaşma kapasitesini anlamak için birlikte değerlendirilir. Ancak hesaplanan sonuçlar tek başına yapı ruhsatı alınabileceği veya alanın tamamının kullanılabileceği anlamına gelmez.

Çekme mesafeleri, yapı yüksekliği, kat sayısı, parsel şekli, plan notları ve diğer imar koşulları da projeyi doğrudan etkiler.

TAKS ve KAKS hesaplama özeti

Örneğin 500 m² büyüklüğündeki bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 0,60 ise teorik hesap şöyledir:

• Azami taban alanı: 500 × 0,30 = 150 m²
• Azami emsale dâhil toplam kat alanı: 500 × 0,60 = 300 m²

Kat adedi ve diğer yapılaşma koşulları uygunsa 300 m² alan, iki katta 150’şer m² olacak şekilde değerlendirilebilir. Bununla birlikte mimari projenin mutlaka bu dağılımla hazırlanması gerekmez.

TAKS nedir?

TAKS, “Taban Alanı Kat Sayısı” ifadesinin kısaltmasıdır. Yapının taban alanının imar parseli alanına oranını gösterir.

TAKS değeri, binanın arsaya temas eden veya ilgili mevzuata göre taban alanına dâhil edilen bölümünün ulaşabileceği üst sınırın hesaplanmasında kullanılır.

Bir parselde TAKS 0,30 ise bu değer, parsel alanının teorik olarak yüzde 30’una kadar taban oturumu yapılabileceğini ifade eder.

Örneğin 600 m² büyüklüğündeki bir imar parselinde:

600 × 0,30 = 180 m²

Binanın teorik azami taban oturumu 180 m² olur.

Ancak TAKS hesabıyla bulunan alanın tamamı her parselde kullanılmayabilir. Yapının yerleşebileceği alanı şu koşullar sınırlandırabilir:

• Ön, arka ve yan bahçe çekme mesafeleri
• Parselin dar veya düzensiz geometrisi
• Yol cephesi
• Yapı yaklaşma sınırları
• İfraz ve terk işlemleri
• Enerji nakil hattı veya altyapı koruma kuşağı
• Dere, kıyı veya orman yaklaşma sınırları
• Plan notları
• Yapı nizamı
• Otopark düzeni
• Yangın güvenliği koşulları

Bu nedenle TAKS sonucunu doğrudan “evin zemin katı kesin bu kadar olabilir” şeklinde değerlendirmek doğru değildir.

TAKS nasıl hesaplanır?

TAKS hesabında kullanılan temel formül şöyledir:

TAKS = Yapının taban alanı ÷ İmar parseli alanı

Parselde yapılabilecek azami taban alanını bulmak için formül ters çevrilir:

Azami taban alanı = İmar parseli alanı × TAKS

500 m² arsada TAKS 0,20 hesabı

500 × 0,20 = 100 m²

Teorik azami taban oturumu 100 m² olur.

500 m² arsada TAKS 0,30 hesabı

500 × 0,30 = 150 m²

Teorik azami taban oturumu 150 m² olur.

500 m² arsada TAKS 0,40 hesabı

500 × 0,40 = 200 m²

Teorik azami taban oturumu 200 m² olur.

TAKS 0,30 ne demek?

TAKS 0,30, imar parselinin teorik olarak yüzde 30’una kadar taban oturumu yapılabileceğini gösterir.

Arsa alanı 1.000 m² ise:

1.000 × 0,30 = 300 m²

Yapının teorik azami taban alanı 300 m² olur.

TAKS 0,40 ne demek?

TAKS 0,40, parsel alanının teorik olarak yüzde 40’ına kadar bina taban alanı oluşturulabileceğini ifade eder.

Arsa alanı 750 m² ise:

750 × 0,40 = 300 m²

Teorik azami taban oturumu 300 m² olur.

KAKS nedir?

KAKS, “Kat Alanı Kat Sayısı” ifadesinin kısaltmasıdır. İmar uygulamalarında emsal değeri olarak da ifade edilebilir.

KAKS, yapının emsale dâhil kat alanları toplamının imar parseli alanına oranını gösterir.

KAKS hesabı, parsel üzerinde yapılabilecek toplam emsale dâhil yapı alanının belirlenmesinde kullanılır.

Bir parselde KAKS 0,60 ise parsel alanının yüzde 60’ı kadar emsale dâhil toplam kat alanı oluşturulabileceği anlaşılır.

Örneğin 500 m² parselde:

500 × 0,60 = 300 m²

Bu parselde teorik olarak 300 m² emsale dâhil kat alanı hakkı bulunur.

KAKS değeri kat sayısını göstermez. Bir parselin KAKS değerinin 1,20 olması, yapının doğrudan 1,2 katlı veya belirli sayıda katlı olacağı anlamına gelmez.

Kat sayısı; imar planında belirtilen kat adedi, Hmax veya Yençok değeri, yapı nizamı ve diğer plan hükümleriyle birlikte değerlendirilir.

KAKS nasıl hesaplanır?

KAKS hesabında kullanılan formül şöyledir:

KAKS = Emsale dâhil kat alanları toplamı ÷ İmar parseli alanı

Parselde yapılabilecek azami emsale dâhil alanı bulmak için:

Azami emsale dâhil alan = İmar parseli alanı × KAKS

500 m² arsada KAKS 0,60 hesabı

500 × 0,60 = 300 m²

Teorik emsale dâhil toplam kat alanı 300 m² olur.

500 m² arsada KAKS 0,90 hesabı

500 × 0,90 = 450 m²

Teorik emsale dâhil toplam kat alanı 450 m² olur.

1.000 m² arsada KAKS 1,20 hesabı

1.000 × 1,20 = 1.200 m²

Teorik emsale dâhil toplam kat alanı 1.200 m² olur.

KAKS 0,30 ne demek?

KAKS 0,30, imar parselinin yüzde 30’u kadar emsale dâhil toplam kat alanı hakkı bulunduğunu ifade eder.

800 m² parselde:

800 × 0,30 = 240 m²

Teorik emsale dâhil toplam kat alanı 240 m² olur.

KAKS 1 ne demek?

KAKS 1,00, parsel alanı kadar emsale dâhil toplam kat alanı oluşturulabileceğini gösterir.

600 m² parselde:

600 × 1,00 = 600 m²

Bu 600 m² alan, imar koşulları uygunsa farklı katlara dağıtılabilir. KAKS değerinin 1 olması, binanın tek katlı olacağı anlamına gelmez.

KAKS 1,20 ne demek?

KAKS 1,20, parsel alanının yüzde 120’si kadar emsale dâhil toplam kat alanı hakkı bulunduğunu ifade eder.

750 m² parselde:

750 × 1,20 = 900 m²

Teorik emsale dâhil kat alanları toplamı 900 m² olur.

TAKS ile KAKS arasındaki fark nedir?

TAKS yapının yatayda kaplayabileceği taban alanını, KAKS ise katların toplamında kullanılabilecek emsale dâhil alanı sınırlar.

Bir projede yalnızca KAKS değerine bakılması yeterli değildir. Toplam kat alanı KAKS sınırının altında kalsa bile yapının taban alanı TAKS sınırını geçemez.

Aynı şekilde taban alanının TAKS sınırının altında olması, toplam emsale dâhil kat alanının KAKS sınırını aşabileceği anlamına gelmez.

TAKS ve KAKS birlikte nasıl hesaplanır?

500 m² bir parselde TAKS 0,30 ve KAKS 0,90 olduğunu düşünelim.

Azami taban alanı:

500 × 0,30 = 150 m²

Azami emsale dâhil toplam kat alanı:

500 × 0,90 = 450 m²

Matematiksel olarak 450 m² alanın 150’şer m² üç kata dağıtılması mümkündür. Fakat bu dağılımın uygulanabilmesi için imar planının üç kata veya gerekli yapı yüksekliğine izin vermesi gerekir.

Plan yalnızca iki kata izin veriyorsa 450 m² hakkın tamamı kullanılamayabilir. Üst katların taban alanından farklı tasarlanması, yapı yaklaşma sınırları ve mimari gereklilikler de dağılımı değiştirebilir.

Bu örnek, yüksek bir KAKS değerinin tek başına bütün yapı hakkının kullanılabileceğini göstermediğini ortaya koyar.

20/40 imarlı ne demek?

İmar belgelerinde kullanılan 20/40 ifadesi çoğunlukla:

• TAKS 0,20
• KAKS 0,40

anlamına gelir.

500 m² imar parselinde:

• Azami taban alanı: 500 × 0,20 = 100 m²
• Azami emsale dâhil kat alanı: 500 × 0,40 = 200 m²

Kat ve yükseklik koşulları uygunsa 100 m² taban oturumuna sahip iki katlı bir yapı teorik olarak planlanabilir.

Bununla birlikte 20/40 gösteriminin anlamı güncel imar belgesi ve plan notlarından doğrulanmalıdır.

25/50 imarlı ne demek?

25/50 ifadesi çoğunlukla TAKS 0,25 ve KAKS 0,50 anlamında kullanılır.

500 m² parselde:

• Azami taban alanı: 125 m²
• Azami emsale dâhil toplam kat alanı: 250 m²

Kat koşulları uygunsa bu hak iki katta 125’er m² olarak değerlendirilebilir. Mimari proje daha farklı bir kat dağılımıyla da hazırlanabilir.

30/60 imarlı ne demek?

30/60 ifadesi çoğunlukla TAKS 0,30 ve KAKS 0,60 anlamına gelir.

500 m² parselde:

• Azami taban alanı: 150 m²
• Azami emsale dâhil toplam kat alanı: 300 m²

İmar planı iki kata izin veriyorsa 150 m² taban oturumlu, iki katlı bir yapı teorik olarak mümkün olabilir.

Çekme mesafelerinden sonra kalan yapılaşabilir alan 150 m²’den küçükse TAKS hakkının tamamı kullanılamayabilir.

40/80 imarlı ne demek?

40/80 ifadesi çoğunlukla TAKS 0,40 ve KAKS 0,80 anlamında kullanılır.

500 m² parselde:

• Azami taban alanı: 200 m²
• Azami emsale dâhil toplam kat alanı: 400 m²

Bu oranlar, yapılaşma koşulları uygunsa iki katta 200’er m² alan oluşturulmasına imkân verebilir.

0,35/1,05 imar ne demek?

Bu gösterim çoğunlukla TAKS 0,35 ve KAKS 1,05 anlamına gelir.

500 m² parselde:

• Azami taban alanı: 500 × 0,35 = 175 m²
• Azami emsale dâhil alan: 500 × 1,05 = 525 m²

KAKS değerinin TAKS değerine bölünmesi:

1,05 ÷ 0,35 = 3

Bu sonuç, alanın üç tam taban oturumuna matematiksel olarak dağıtılabileceğini gösterir. Fakat yapının kesin olarak üç katlı olacağını göstermez.

Yasal kat adedi ve bina yüksekliği ayrıca kontrol edilmelidir.

Farklı imar oranlarına göre 500 m² arsa hesabı

Tablodaki değerler teorik hesap sonuçlarıdır. Parselde gerçekten uygulanabilecek proje alanı, imar planındaki bütün yapılaşma koşulları incelendikten sonra belirlenebilir.

Farklı büyüklükteki parseller için hazırlanmış örnekler, VillaPiri’nin arsaya kaç m² ev yapılır? rehberinde incelenebilir.

TAKS ve KAKS hesabında hangi arsa alanı kullanılır?

Hesaplamada tapuda yazan brüt yüzölçümünün her zaman doğrudan kullanılması doğru değildir.

İmar uygulaması sonucunda yola, parka veya başka bir kamu alanına terk edilmesi gereken bölümler bulunabilir. Bu durumda yapılaşma hesabında çoğunlukla net imar parseli esas alınır.

Örneğin tapuda 600 m² görünen bir taşınmazdan 100 m² yol terki yapılması gerekiyorsa geriye 500 m² net imar parseli kalabilir.

TAKS 0,30 ve KAKS 0,60 ise hesap şu şekilde yapılır:

• Taban alanı: 500 × 0,30 = 150 m²
• Emsale dâhil toplam kat alanı: 500 × 0,60 = 300 m²

Planın açıkça brüt parsel üzerinden hesap yapılmasını öngördüğü özel durumlarda yöntem değişebilir. Güncel plan notları ve yetkili idarenin uygulaması kontrol edilmeden kesin alan hesabı yapılmamalıdır.

Bu konu, arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler arasında en önemli kontrollerden biridir.

Hesaplanan inşaat hakkının tamamı neden kullanılamayabilir?

TAKS ve KAKS, proje kapasitesinin önemli bir bölümünü gösterir. Ancak yapının parsel içerisindeki gerçek yerleşimini tek başına belirlemez.

Hesaplanan alanın tamamının kullanılamamasına yol açabilecek başlıca etkenler şunlardır:

Çekme mesafeleri

Yapının ön, yan ve arka parsel sınırlarından belirli mesafelerde geri çekilmesi gerekebilir. Bu mesafelerden sonra kalan yapılaşabilir bölüm, TAKS hesabıyla bulunan taban alanından küçük olabilir.

Parselin şekli

Dar, üçgen, yamuk veya çok parçalı geometrisi bulunan parsellerde uygun bir bina oturumu oluşturmak zorlaşabilir.

Yol cephesi

Parselin yola cephesi, yapı girişi, araç ulaşımı ve otopark çözümü üzerinde etkili olur. Yeterli cephe bulunmaması projeyi sınırlayabilir.

Kat adedi ve Hmax

KAKS hesabıyla bulunan toplam alanın kullanılabilmesi için yeterli kat veya yapı yüksekliği hakkı bulunmalıdır.

KAKS yüksek olsa bile Hmax veya kat adedi düşükse toplam alanın tamamı projeye aktarılamayabilir.

Yapı nizamı

Ayrık, bitişik veya blok yapı nizamı, binanın parselde nasıl konumlandırılacağını belirler.

Plan notları

Otopark, çatı, bodrum, çıkma, bahçe kullanımı, cephe düzeni ve bağımsız bölüm sayısı gibi konularda özel hükümler bulunabilir.

Teknik zorunluluklar

Merdiven, asansör, tesisat şaftı, yangın kaçışı, otopark, sığınak ve ortak alanlar projenin brüt ve kullanılabilir alan dağılımını etkiler.

Zemin ve topografya

Eğimli veya taşıma kapasitesi düşük bir arazide temel sistemi ve bina yerleşimi değişebilir. Yapılaşma kararı yalnızca imar hakkına göre verilmemeli, zemin etüdü sonuçları da dikkate alınmalıdır.

KAKS alanı toplam inşaat alanı mıdır?

KAKS hesabıyla bulunan alan, emsale dâhil kat alanları toplamıdır. Bu değer her durumda toplam brüt inşaat alanıyla veya net kullanım alanıyla aynı değildir.

Balkonların, bodrumların, otoparkların, teknik hacimlerin ve ortak alanların hangi ölçüde hesaba katılacağı; yürürlükteki yönetmeliğe, plan notlarına ve projenin özelliklerine göre belirlenir.

İnternette yer alan sabit “şu alanların tamamı emsal dışıdır” listeleri her parsel için geçerli kabul edilmemelidir.

KAKS değeri kat sayısını belirler mi?

Hayır. KAKS toplam emsale dâhil alanı belirler; yasal kat sayısını tek başına belirlemez.

KAKS değerinin TAKS değerine bölünmesi, toplam alanın tam taban oturumları hâlinde kaç seviyeye dağıtılabileceği hakkında yalnızca matematiksel bir fikir verir.

Örneğin:

• TAKS: 0,30
• KAKS: 0,90
• 0,90 ÷ 0,30 = 3

Bu sonuç, parselin doğrudan üç katlı yapı hakkına sahip olduğunu kanıtlamaz. Kat adedi, Hmax veya Yençok değeri ayrıca incelenmelidir.

Hmax ve Yençok ne demek?

Hmax, yapının izin verilen azami yüksekliğini ifade eden bir imar terimidir. Güncel imar belgelerinde “Yençok” ifadesi de kullanılabilir.

Yapı yüksekliği metre olarak veya kat adediyle belirtilebilir. Yüksekliğin nasıl ölçüleceği; kot alınan nokta, yol seviyesi, arazi eğimi, çatı düzeni ve plan hükümleriyle ilişkilidir.

Bu nedenle yalnızca TAKS ve KAKS değerleri öğrenilerek binanın yüksekliği ve kat sayısı kesinleştirilemez.

TAKS ve KAKS sorgulama nasıl yapılır?

TAKS ve KAKS değerleri, parselin güncel imar durumundan ve ilgili plan hükümlerinden öğrenilir.

Sorgulama için genellikle şu bilgilere ihtiyaç duyulur:

• İl
• İlçe
• Mahalle
• Ada numarası
• Parsel numarası

Belediyelerin e-imar sistemlerinden ön bilgi alınabilir. İlgili planlar e-Plan, e-Devlet veya belediyelerin çevrim içi harita sistemlerinde de görüntülenebilir.

Çevrim içi sorgulama ekranındaki bilgi tek başına kesin proje kararı için yeterli olmayabilir. Parsel hakkındaki güncel ve resmî bilgiler, yetkili belediyeden veya ilgili idareden alınan imar durum belgesiyle doğrulanmalıdır.

Sorgulamada yalnızca TAKS ve KAKS değerlerine bakılmamalıdır. Şu bilgiler birlikte incelenmelidir:

• Parselin kullanım kararı
• Yapı nizamı
• Kat adedi
• Hmax veya Yençok
• Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri
• Yol genişliği
• Yapı yaklaşma sınırı
• İfraz koşulları
• Plan notları
• Otopark hükümleri
• Jeolojik veya koruma amaçlı kısıtlamalar
• Yola veya kamu alanına terk durumu

TAKS ve KAKS villa projesini nasıl etkiler?

TAKS ve KAKS değerleri, villa projesinin yatay veya düşey ağırlıklı tasarlanmasında etkili olur.

Düşük TAKS, yapının arsa üzerinde daha az yer kaplamasını gerektirir. Bu durum daha geniş bahçe alanı bırakabilir ancak ihtiyaç duyulan kapalı alanın üst katlara taşınmasına neden olabilir.

Yüksek TAKS ise uygun parsellerde daha geniş bir zemin kat oluşturulmasına yardımcı olabilir. Tek katlı yaşam, geniş salon, bahçeyle doğrudan ilişki ve erişilebilirlik açısından avantaj sağlayabilir.

Yüksek KAKS değeri her zaman daha kullanışlı bir villa yapılacağı anlamına gelmez. Parselin şekli, yönü, manzarası, bahçe ihtiyacı ve kullanıcı beklentileri tasarım kalitesini doğrudan etkiler.

Bir anahtar teslim villa projesinde imar hakkının tamamını kullanmak yerine doğru yaşam alanlarını, bahçe ilişkisini ve yapım bütçesini dengelemek daha uygun olabilir.

TAKS ve KAKS hesabında yapılan yaygın hatalar

Tapudaki alanı doğrudan kullanmak

Yol veya kamu alanı terki bulunan parsellerde tapudaki brüt yüzölçümü ile net imar parseli farklı olabilir.

KAKS değerini kat sayısı sanmak

KAKS toplam emsale dâhil alanı gösterir. Yapının kat sayısı ayrıca belirlenir.

KAKS sonucunu net ev alanı kabul etmek

Emsale dâhil alan, net kullanılabilir alanla aynı değildir. Duvarlar, sirkülasyon alanları ve teknik bölümler net alanı etkiler.

Çekme mesafelerini hesaba katmamak

TAKS sonucu 200 m² olsa bile çekme mesafelerinden sonra kalan yapılaşabilir alan daha küçük olabilir.

Her katın aynı büyüklükte olacağını varsaymak

Kat alanları mimari tasarıma göre farklı dağıtılabilir. Üst kat, zemin kattan daha küçük olabilir.

Plan notlarını incelememek

Plan notlarında parselin kullanımını etkileyen özel hükümler bulunabilir.

Eski imar bilgisini kullanmak

İmar planları ve yönetmelikler zaman içinde değişebilir. Satın alma ve proje kararları güncel belgelere göre verilmelidir.

İmarlı arsada her yapının yapılabileceğini düşünmek

Bir arsanın imarlı olması, istenilen büyüklükte veya kullanım türünde yapı yapılabileceği anlamına gelmez. Konut, ticaret, turizm ve diğer kullanım kararları farklı yapılaşma koşullarına sahiptir.

TAKS ve KAKS hakkında sık sorulan sorular

TAKS değeri yüksek olması avantajlı mı?

Yüksek TAKS, daha geniş bir taban oturumu oluşturulmasına imkân verebilir. Ancak bahçe alanını azaltabilir. Değer, projenin kullanım amacı ve KAKS ile birlikte değerlendirilmelidir.

KAKS değeri yüksek olması her zaman iyi midir?

Yüksek KAKS daha fazla emsale dâhil alan hakkı sağlayabilir. Fakat yoğunluk, kat sayısı, maliyet, otopark ihtiyacı ve bahçe kullanımı da artabilir.

TAKS 0,20 ne demek?

Parsel alanının teorik olarak yüzde 20’sine kadar taban alanı oluşturulabileceğini ifade eder. 1.000 m² parselde teorik azami taban alanı 200 m² olur.

TAKS 0,30 ile yüzde 30 aynı şey mi?

Hesaplama bakımından evet. TAKS 0,30, parsel alanının yüzde 30’una karşılık gelir. Ancak bu oranın tamamının kullanılabilmesi diğer imar koşullarına bağlıdır.

KAKS 0,60 olan 500 m² arsaya kaç m² ev yapılır?

Teorik emsale dâhil toplam alan 300 m² olur. Net kullanım alanı ve toplam brüt inşaat alanı bu rakamdan farklı olabilir.

KAKS 1,20 olan 500 m² arsada yapı hakkı nedir?

500 × 1,20 hesabıyla teorik emsale dâhil toplam kat alanı 600 m² olur. Kat dağılımı TAKS, yapı yüksekliği ve plan hükümlerine göre belirlenir.

TAKS aşılabilir mi?

Yapının taban alanı, yürürlükteki plan ve mevzuatın izin verdiği TAKS sınırını aşamaz. İstisnai veya özel uygulamalar yetkili idarenin değerlendirmesine bağlıdır.

KAKS aşılırsa ne olur?

KAKS sınırını aşan proje ruhsatlandırılamaz. Ruhsatlı projeye aykırı uygulamalar idari yaptırım, para cezası, mühürleme veya yıkım gibi sonuçlara yol açabilir.

Bodrum kat KAKS hesabına girer mi?

Bodrum katın kullanımına ve özelliklerine göre farklı uygulamalar söz konusu olabilir. Bodrumun otomatik olarak emsal dışı olduğu kabul edilmemelidir. Güncel yönetmelik ve plan notları incelenmelidir.

Balkonlar KAKS hesabına girer mi?

Balkonun açık veya kapalı olması, büyüklüğü ve tasarım özellikleri hesabı etkileyebilir. Kesin değerlendirme proje ve güncel mevzuat üzerinden yapılır.

TAKS ve KAKS değişebilir mi?

İmar planı değişikliği, parselasyon, tevhit, ifraz veya yeni plan kararları sonucunda değişebilir. Eski ilanlar ve sözlü bilgiler yerine güncel resmî belge kullanılmalıdır.

Arsa satın almadan önce TAKS ve KAKS öğrenilmeli mi?

Evet. Parselin ne ölçüde ve hangi koşullarla yapılaşabileceği, satın alma kararından önce incelenmelidir. Bunun yanında kullanım kararı, çekme mesafeleri, yol cephesi, zemin durumu ve tapu kayıtları da kontrol edilmelidir.

Villa projesinde imar hesabı tasarımdan önce yapılmalıdır

Villa tasarımına yalnızca arsanın tapu yüzölçümüne bakılarak başlanmamalıdır. Önce net imar parseli, TAKS, KAKS, kat adedi, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri ve plan notları belirlenmelidir.

Ardından zemin koşulları, kullanıcı ihtiyaçları, bahçe kullanımı, araç yerleşimi ve yapım bütçesi birlikte değerlendirilmelidir.

VillaPiri, anahtar teslim inşaat sürecini arsa ve imar analizinden mimari tasarıma, mühendislik projelerinden uygulama ve teslim aşamasına kadar bütüncül biçimde ele alır.

Kocaeli ve çevresindeki projeler için Kocaeli anahtar teslim inşaat hizmeti incelenebilir.