Topraktan ev almak, henüz tamamlanmamış bir konutu proje, temel veya devam eden inşaat aşamasında satın almaktır. Tamamlanmış bir eve göre daha uygun fiyat ve ödeme kolaylığı sağlayabilen bu yöntem; yapı ruhsatı, tapu kaydı, satıcının yetkisi, sözleşmenin şekli ve projenin teknik özellikleri incelenmeden tercih edildiğinde ciddi mali ve hukuki riskler taşıyabilir.

Bu nedenle yalnızca dairenin satış fiyatına veya projenin tanıtım görsellerine bakmak yeterli değildir. Alıcının hangi bağımsız bölümü, hangi arsa payıyla, hangi malzeme standardında, ne zaman ve hangi hukuki güvenceyle teslim alacağını sözleşme imzalanmadan önce doğrulaması gerekir.

Bu rehberde; topraktan ev almak, temelden ev almak, kaba inşaattan ev almak ve temelden daire almak arasındaki farkları, kontrol edilmesi gereken belgeleri, sözleşmede bulunması gereken maddeleri ve teslim sürecini adım adım ele alacağız.

Kısa cevap: Topraktan ev almak tek başına avantajlı veya riskli bir işlem değildir. Sonucu belirleyen; projenin hukuki durumu, yüklenicinin yeterliliği, sözleşmenin gücü, ödeme planının inşaat ilerlemesine uygunluğu ve alıcının süreci ne kadar dikkatli denetlediğidir.

Topraktan Ev Almak Ne Demektir?

Topraktan ev almak; yapı henüz tamamlanmadan, bazen inşaata başlanmadan önce proje üzerinden bir konut edinmeyi ifade eder. “Maketten ev almak”, “projeden ev almak”, “temelden ev almak” ve “inşaattan ev almak” ifadeleri de günlük kullanımda çoğu zaman aynı satış modelini anlatmak için kullanılır.

Ancak bu ifadeler hukuki bir sözleşme türünden çok yapının satın alma tarihindeki fiziksel aşamasını gösterir. İşlemin hukuki niteliği; satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket edip etmediğine, alıcının tüketici olup olmadığına, tapu durumuna ve satışın nasıl kurulduğuna göre değerlendirilir.

Bir tüketicinin ticari amaçla hareket eden bir satıcıdan, bedelini teslimden önce ödeyerek konut satın aldığı işlemler genellikle ön ödemeli konut satışı kapsamında ele alınır. Arsa sahibinden, yükleniciden veya üçüncü bir kişiden yapılan farklı satışlarda ise sözleşmenin niteliği ve uygulanacak hükümler değişebilir. Bu nedenle her projeye aynı sözleşme modeliyle yaklaşılmamalıdır.

Topraktan, temelden ve kaba inşaattan ev almak arasındaki fark

Yapı ilerledikçe görülmeyen unsur sayısı azalır. Buna karşılık satış fiyatı genellikle yükselir ve daire üzerinde değişiklik yapma imkânı daralır. Dolayısıyla daha erken aşamada alım yapmak yalnızca “daha ucuz ev” anlamına gelmez; alıcının daha fazla proje, finansman ve teslim riski üstlenmesi anlamına da gelir.

Topraktan Ev Almanın Avantajları Nelerdir?

Doğru proje ve güçlü bir sözleşmeyle yapılan alım, tamamlanmış bir konut satın almaya göre bazı avantajlar sağlayabilir.

Daha erken fiyat seviyesinden alım imkânı

Satıcılar projenin finansmanını desteklemek ve satış hızını artırmak amacıyla ilk aşamada daha cazip fiyatlar sunabilir. Ancak bu farkın gerçek bir avantaj olup olmadığı; bekleme süresince ödenecek kira, finansman maliyeti, tapu ve noter giderleri, ek malzeme bedelleri ve gecikme riskiyle birlikte hesaplanmalıdır.

Kat, cephe ve daire seçeneğinin fazla olması

Projenin başlangıcında daha çok bağımsız bölüm satışta olabilir. Alıcı; kat, yön, manzara, bahçe kullanımı, otopark konumu ve plan tipi bakımından daha geniş seçenek bulabilir.

Esnek ödeme planı

Temelden daire almak isteyenlere peşinat, ara ödeme ve taksit seçenekleri sunulabilir. Burada önemli olan yalnızca taksit sayısı değil, toplam taksitli satış bedeli ve ödemenin inşaatın ilerleme aşamalarıyla ilişkisidir.

Sınırlı kişiselleştirme fırsatı

İnşaat programı uygunsa zemin kaplaması, mutfak dolabı, kapı, seramik veya elektrik noktaları gibi bazı unsurlar değiştirilebilir. Bu imkân sözlü vaade bırakılmamalı; değişikliğin kapsamı, ek bedeli ve teslim süresine etkisi yazılı hale getirilmelidir.

Değer artışı ihtimali

Projenin zamanında ve vaat edilen standartta tamamlanması, çevredeki ulaşım ve sosyal altyapının gelişmesi ve bölgedeki konut talebinin artması halinde taşınmaz değer kazanabilir. Bununla birlikte değer artışı garanti değildir. Piyasa koşulları, proje gecikmesi, bölgede arz fazlası veya beklenenden düşük yapı kalitesi yatırım sonucunu değiştirebilir.

Topraktan Ev Almanın Riskleri Nelerdir?

Topraktan daire almak isteyen bir kişinin en önemli görevi, henüz ortada tamamlanmış bir konut bulunmadığını unutmamaktır. Satın alınan şey yalnızca gelecekte teslim edilecek fiziksel alan değil; satıcının projeyi sözleşmeye uygun biçimde tamamlama taahhüdüdür.

Başlıca riskler şunlardır:

• İnşaatın hiç başlamaması veya yarım kalması
• Projenin sözleşmede yazan tarihten sonra teslim edilmesi
• Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye vaat edilmesi
• Satışı yapan kişinin veya şirketin satış yetkisinin bulunmaması
• Arsa üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir veya başka takyidat bulunması
• Müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşmenin sona ermesi
• Dairenin katının, cephesinin, numarasının veya alanının değişmesi
• Net metrekarenin tanıtımda belirtilenden düşük çıkması
• Teknik şartnamedeki malzemelerin daha düşük standartta uygulanması
• Ortak alanların, otoparkın, peyzajın veya sosyal donatıların tamamlanmaması
• İskân ve abonelik işlemlerinde sorun yaşanması
• Şirketin mali sıkıntıya girmesi, konkordato veya iflas sürecine girmesi
• Krediye uygunluk veya yeniden satış konusunda beklenmeyen kısıtlarla karşılaşılması

Bu risklerin tamamı yalnızca “güvenilir firma seçmekle” ortadan kalkmaz. Firma araştırması; tapu incelemesi, proje kontrolü, resmî sözleşme, teknik şartname, teminat ve düzenli şantiye takibiyle birlikte yürütülmelidir.

Topraktan veya Temelden Ev Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Sağlıklı bir inceleme, satış ofisindeki görüşmeden önce başlar ve tapu tesliminden sonra yapılan teknik kabul kontrolüne kadar devam eder.

1. Satışı kimin yaptığını ve yetkisini doğrulayın

İlk olarak satış yapan tarafın arsa sahibi, yüklenici, proje geliştiricisi, emlak işletmesi veya başka bir hak sahibi olup olmadığı belirlenmelidir.

Şirket adına imza atan kişinin temsile yetkisi; ticaret sicili kayıtları, imza sirküleri ve gerekiyorsa vekâletname üzerinden kontrol edilmelidir. Satışı arsa sahibi dışında bir taraf yapıyorsa, o kişinin bağımsız bölüm üzerinde nasıl bir hakka sahip olduğu belgelenmelidir.

Kat karşılığı geliştirilen projelerde şu belgelerin birlikte incelenmesi önemlidir:

• Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
• Bağımsız bölüm paylaşım listesi
• Yükleniciye satış veya devir yetkisi veren hükümler
• Varsa vekâletnameler
• Sözleşmenin fesih koşulları
• Yüklenicinin ilgili bağımsız bölüme hangi aşamada hak kazanacağı

Yüklenicinin henüz hak kazanmadığı veya arsa sahibine ait olduğu anlaşılan bir bağımsız bölümü vaat etmesi, alıcı açısından ciddi uyuşmazlık riski oluşturabilir.

2. Tapu kaydını yalnızca fotokopi üzerinden değerlendirmeyin

Tapuda kimin malik olduğu, arsanın yüzölçümü ve niteliği, ada-parsel bilgileri ile taşınmaz üzerindeki takyidatlar güncel kayıt üzerinden incelenmelidir. İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, geçit hakkı, kira şerhi ve benzeri kayıtların satışa etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Projedeki arsanın konumu ile tanıtımda gösterilen yerin aynı olup olmadığı da doğrulanmalıdır. Ada ve parsel kavramlarını doğru okumak için VillaPiri’nin parsel nedir? rehberinden yararlanabilirsiniz.

Tapu kaydında ipotek bulunması her durumda satışın yapılamayacağı anlamına gelmez. Ancak ipoteğin hangi borca karşılık verildiği, bağımsız bölüm devrinde nasıl kaldırılacağı ve fek yazısının hangi aşamada alınacağı sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

3. Yapı ruhsatını ve onaylı projeyi inceleyin

Tüketiciye yönelik ön ödemeli konut satışında yapı ruhsatı alınmadan sözleşme kurulamaz. Satıcıdan yalnızca “ruhsat başvurusu yapıldı” açıklaması almak yeterli değildir; ruhsatın tarihi, numarası, geçerliliği ve sözleşme konusu yapıyı kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir.

İncelenmesi gereken başlıca proje belgeleri şunlardır:

• Yapı ruhsatı
• Onaylı mimari proje
• Vaziyet planı
• Kat planı
• Bağımsız bölüm planı
• Net ve brüt alan bilgileri
• Mahal listesi
• Teknik şartname
• Otopark yerleşimi
• Ortak alan ve sosyal donatı planları
• Yapı denetim kuruluşuna ilişkin bilgiler

Tanıtım broşürü, bilgisayar görseli veya satış temsilcisinin anlatımı onaylı projenin yerine geçmez. Daire numarası, blok, kat, cephe, balkon, eklenti, otopark ve arsa payı sözleşmeyle onaylı belgelerde birbirini doğrulamalıdır.

4. Arsanın zemin ve çevre koşullarını araştırın

Konut yalnızca daire planından ibaret değildir. Zeminin taşıma özellikleri, yer altı suyu, eğim, drenaj, istinat ihtiyacı, dere yatağı veya dolgu alanı durumu yapının güvenliği ve maliyeti üzerinde etkilidir.

Zemin ve temel etüt raporunun bulunup bulunmadığı, önerilen temel sisteminin statik projeye nasıl yansıtıldığı araştırılmalıdır. Konunun teknik ayrıntıları için zemin etüdü nedir? içeriği incelenebilir.

Çevrede planlanan yol, sanayi tesisi, yüksek yapı, okul, sağlık tesisi veya altyapı yatırımları da yaşam kalitesini ve gelecekteki değeri etkileyebilir. Yalnızca bugünkü manzaraya değil, bölgenin plan kararlarına da bakılmalıdır.

5. İnşaat şirketinin geçmişini ve güncel durumunu kontrol edin

İnşaat şirketinden ev almak isteyen kişi, firmanın reklam bütçesiyle kurumsal yeterliliğini birbirine karıştırmamalıdır. Şu başlıklar araştırılmalıdır:

• Ticaret sicili ve şirketin faaliyet süresi
• Şirketi temsile yetkili kişiler
• Müteahhitlik yetki belgesi
• Tamamlanan ve devam eden projeler
• Önceki projelerdeki teslim süreleri
• Teslim edilmiş yapılardaki malzeme ve işçilik kalitesi
• Arsa sahipleri, tedarikçiler ve önceki alıcılarla yaşanan uyuşmazlıklar
• Şirketin sermaye ve finansman yapısı
• Hakkındaki iflas, konkordato veya önemli icra süreçleri
• Şantiyenin fiilî ilerleme durumu ve çalışan ekip

Mümkünse önceki projeler yerinde görülmeli ve yalnızca firma tarafından seçilmiş referanslarla yetinilmemelidir. Daha geniş bir değerlendirme listesi için inşaat firması seçerken dikkat edilmesi gerekenler yazısı okunabilir.

6. Ön bilgilendirme formunu sözleşmeden önce alın

Ön ödemeli konut satışlarında tüketiciye sözleşme kurulmadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi gerekir. Bu formda satıcı bilgileri, konutun temel nitelikleri, peşin ve taksitli toplam fiyat, teslim tarihi, cayma ve dönme hakları, yapı ruhsatı tarihi ve sağlanan teminat gibi bilgiler bulunmalıdır.

Forma bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesinin eklenmesi gerekir. Belgelerin incelenmesi için süre ayrılmalı; aynı gün içinde “indirim sona eriyor” baskısıyla kapora veya imza verilmemelidir.

7. Sözleşmeyi doğru resmî şekilde kurun

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tesciliyle birlikte yapılan yazılı sözleşme veya noterde düzenleme şeklinde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kurulabilir.

Satış ofisinde tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı bir metin, resmî sözleşmenin sağladığı güvenceyi sağlamaz. Geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden kapora, rezervasyon bedeli, organizasyon ücreti veya başka bir ad altında ödeme istenmesi de ayrıca sorgulanmalıdır.

Noterde sözleşme yapılması bütün risklerin otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez. Noter, sözleşmedeki ticari dengenin veya projenin teknik kalitesinin alıcı lehine olduğunu garanti etmez. Metin imzalanmadan önce gayrimenkul hukuku alanında çalışan bir avukat tarafından; teknik ekler ise bağımsız bir mimar veya mühendis tarafından incelenmelidir.

8. Teknik şartnameyi marka listesinden ibaret bırakmayın

“Birinci sınıf malzeme”, “lüks”, “A kalite” veya “muadili” gibi ifadeler yoruma açıktır. Teknik şartname ölçülebilir ve doğrulanabilir özellikler içermelidir.

Şartnamede en az şu konular açıklanmalıdır:

• Taşıyıcı sistem ve beton sınıfı
• Duvar malzemesi ve kalınlığı
• Çatı sistemi
• Dış cephe kaplaması
• Isı, su ve ses yalıtımı
• Pencere doğraması ve cam özellikleri
• Elektrik tesisatı ve priz sayıları
• Isıtma, soğutma ve sıcak su sistemi
• Temiz su ve atık su tesisatı
• Zemin ve duvar kaplamaları
• İç ve dış kapılar
• Mutfak dolabı, tezgâh ve donanımlar
• Banyo vitrifiye ve armatürleri
• Asansör
• Yangın güvenliği
• Jeneratör veya yedek enerji sistemi
• Otopark, depo ve eklentiler
• Peyzaj ve ortak alan uygulamaları

Marka belirtiliyorsa model veya performans sınıfı da yazılmalı; “muadil ürün” kullanımının hangi objektif ölçüte göre kabul edileceği belirlenmelidir. Alıcının onayı olmadan malzeme değişikliği yapılmaması güvence altına alınmalıdır.

9. Net ve brüt metrekareyi ayrı ayrı yazdırın

Topraktan daire alırken en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri alan hesabıdır. Brüt alanın içine dış duvarlar, ortak alan payı, merdiven, asansör veya sosyal alanların hangi ölçüde dâhil edildiği her projede aynı olmayabilir.

Sözleşmede ve ekli planda şu bilgiler açıkça gösterilmelidir:

• Bağımsız bölüm net alanı
• Bağımsız bölüm brüt alanı
• Satışa esas toplam alan
• Balkon ve teras alanı
• Varsa bahçe kullanım alanı
• Depo ve otopark gibi eklentiler
• Alanın tolerans sınırı
• Eksik metrekare çıkması halinde uygulanacak bedel indirimi veya diğer sonuçlar

Yalnızca “2+1, 120 m²” ifadesi, satın alınan alanı belirlemek için yeterli değildir.

10. Ödemeyi inşaat ilerlemesiyle uyumlu hale getirin

Peşinatın çok yüksek tutulması, alıcının proje tamamlanmadan büyük bir finansman riski üstlenmesine yol açabilir. Mümkünse ara ödemeler; temel, taşıyıcı sistem, çatı, dış cephe, tesisat ve teslim gibi doğrulanabilir aşamalara bağlanmalıdır.

Her ödeme:

• Sözleşmede belirtilen banka hesabına yapılmalı,
• Dekontta proje ve bağımsız bölüm bilgisi bulunmalı,
• Elden ve belgesiz ödeme yapılmamalı,
• Senet düzenleniyorsa her senedin hangi takside karşılık olduğu yazılmalı,
• Erken ödeme indirimi ve gecikme sonuçları açıkça belirtilmeli,
• Fiyat farkı talep edilip edilemeyeceği netleştirilmelidir.

“Malzeme fiyatları artarsa bedel güncellenir” gibi sınırı ve hesap yöntemi belli olmayan maddeler, toplam maliyeti öngörülemez hale getirebilir.

11. Proje teminatını sorgulayın

Otuz ve üzeri konut bulunan ön ödemeli projelerde satıcının, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya mevzuatta kabul edilen diğer teminat yöntemlerinden en az birini sağlaması gerekir.

Bu yöntemler genel olarak şunlardır:

• Bina tamamlama sigortası
• Banka teminat mektubu
• Hakediş sistemi
• Bağlı krediyle teminat
• Bakanlıkça uygun görülen başka bir güvence yöntemi

Teminatın yalnızca adı değil; hangi tutarı, hangi bağımsız bölümü, hangi riskleri ve hangi süreyi kapsadığı incelenmelidir. Otuzdan az konutlu projelerde aynı zorunluluk bulunmayabileceğinden, alıcı ödemelerini koruyacak sözleşmesel veya ayni güvenceleri ayrıca değerlendirmelidir.

12. Teslim tarihini ve gecikmenin sonucunu açıkça belirleyin

Sözleşmede yalnızca “tahmini teslim”, “2028 yılı içinde” veya “inşaat tamamlandığında” gibi belirsiz ifadeler kullanılmamalıdır. Takvim tarihi, teslim şekli ve teslimin gerçekleşmiş sayılacağı koşullar açık olmalıdır.

Sözleşmede şu konular düzenlenebilir:

• Kesin teslim tarihi
• Gecikme halinde aylık tazminat veya kira karşılığı
• Ortak alanların tamamlanma tarihi
• Tapu devrinin zamanı
• İskân ve aboneliklerin durumu
• Teslim davetinin nasıl yapılacağı
• Alıcının inceleme süresi
• Eksik ve ayıpların tutanak altına alınması
• Eksiklerin giderileceği süre
• Mücbir sebep sayılacak durumların dar ve açık tanımı

Yürürlükteki tüketici mevzuatına göre ön ödemeli konut, sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmelidir. Bu süre her durumda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Azami sürenin 48 ay olması, satıcının sözleşmede daha kısa olarak taahhüt ettiği tarihi tek taraflı biçimde 48 aya uzatabileceği anlamına gelmez.

Bir yapının gerçekçi süre planı hakkında fikir edinmek için villa yapımı ne kadar sürer? içeriğindeki proje, ruhsat, kaba inşaat ve ince işler aşamalarına göz atabilirsiniz.

Temelden Ev Almak Sözleşmesinde Neler Bulunmalı?

İnternetten indirilen standart bir “temelden ev almak sözleşmesi örneği”, her arsanın ve projenin hukuki yapısını karşılamaz. Sağlıklı sözleşme; ana metin, onaylı planlar, teknik şartname, mahal listesi ve ödeme tablosuyla birlikte değerlendirilmelidir.

Sözleşmede bulunması gereken temel başlıklar şunlardır:

1. Tarafların açık kimliği: Satıcı, arsa sahibi, yüklenici, alıcı ve varsa garantörün bilgileri
2. Temsil yetkisi: Şirket adına imzalayan kişinin yetkisi ve vekâlet bilgileri
3. Taşınmazın açık tanımı: İl, ilçe, mahalle, ada, parsel, blok, kat ve bağımsız bölüm numarası
4. Arsa payı ve eklentiler: Otopark, depo, bahçe, teras ve diğer kullanım hakları
5. Net ve brüt alan: Hesap yöntemi ve kabul edilebilir tolerans
6. Satış bedeli: Vergiler dâhil peşin ve taksitli toplam fiyat
7. Ödeme planı: Peşinat, ara ödeme, taksit, banka hesabı ve senet bilgileri
8. Tapu durumu: Mevcut takyidatlar ve bunların kaldırılma yöntemi
9. Teslim tarihi ve şekli: Tapu, fiilî teslim, iskân ve abonelik koşulları
10. Teknik şartname: Malzeme, performans sınıfı ve işçilik standardı
11. Proje değişikliği: Alıcı onayı, bildirim şekli ve değişiklik halinde haklar
12. Gecikme yaptırımı: Kira kaybı, cezai şart veya tazminat hesabı
13. Eksik ve ayıplı işler: Tespit, bildirim ve giderme süresi
14. Fiyat farkı: Ek bedel talep edilebilecek sınırlı haller ve hesap yöntemi
15. Teminatlar: Sigorta, banka teminatı, ipotek, kefalet veya hakediş sistemi
16. Cayma ve dönme hakları: Bildirim usulü, süreler, masraf ve iadeler
17. Mücbir sebep: Öngörülemeyen ve kaçınılamayan olayların açık tanımı
18. Devir hakkı: Alıcının sözleşmeden doğan hakkını üçüncü kişiye devretme koşulları
19. Masraf paylaşımı: Tapu, noter, vergi, aidat, abonelik ve teslim giderleri
20. Uyuşmazlık çözümü: Tüketici hakem heyeti, tüketici mahkemesi veya görevli diğer merciler

Sözleşme ekleri numaralandırılmalı, tüm sayfalar taraflarca imzalanmalı ve alıcıya eksiksiz bir nüsha verilmelidir. Boş bırakılan alan bulunan veya sonradan değiştirilebilecek ekler imzalanmamalıdır.

Kaba İnşaattan Ev Alırken Hangi Teknik Kontroller Yapılmalı?

Kaba inşaattan ev almak, yapının fiziksel olarak görülmesini sağlar; ancak görünür hale gelmiş olması yapının teknik olarak doğru uygulandığını kanıtlamaz. Beton döküldükten ve duvarlar kapatıldıktan sonra bazı imalatların kontrolü zorlaşır.

Bağımsız bir inşaat mühendisi veya mimarla yapılacak incelemede şu başlıklar değerlendirilebilir:

Taşıyıcı sistem

• Kolon, kiriş, perde ve döşemelerin onaylı projedeki konumları
• Gözle görülebilen çatlak, segregasyon, boşluk ve yüzey kusurları
• Beton numunesi ve laboratuvar sonuçları
• Demir donatı ve beton döküm kayıtları
• Yapı denetim tutanakları
• Proje değişikliği bulunup bulunmadığı

Taşıyıcı sistemin güvenliği yalnızca gözle kesinleştirilemez. Belge kontrolü, saha incelemesi ve gerektiğinde uzman ölçümü birlikte yapılmalıdır. Deprem güvenliğinin hangi bileşenlere bağlı olduğunu VillaPiri’nin depreme dayanıklı villa rehberinde ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

Temel, su ve ısı yalıtımı

• Temel ve bodrum su yalıtımı
• Drenaj sistemi
• Bohçalama ve koruma uygulamaları
• Isı köprüleri
• Çatı ve teras yalıtım detayları
• Dış cephe ısı yalıtım sistemi

Yalıtım hataları teslimden sonra rutubet, küf, su sızıntısı ve yüksek enerji tüketimi olarak ortaya çıkabilir. Bu nedenle yalnızca görünen iç yüzeylere bakılmamalıdır.

Daire planı ve ölçüler

• Oda ölçüleri ve tavan yüksekliği
• Kapı ve pencere boşlukları
• Balkon, teras ve bahçe sınırları
• Dairenin kat ve cephe bilgisi
• Tesisat şaftları
• Ortak alanla bağımsız bölüm sınırları

Planda görülen mobilyalar gerçek ölçekte olmayabilir. Oda kullanımının uygunluğu, net ölçüler üzerinden değerlendirilmelidir.

Tesisat altyapısı

• Elektrik boruları ve pano konumu
• Temiz su ve atık su hatları
• Isıtma ve soğutma altyapısı
• Havalandırma ve baca çözümleri
• Yangın tesisatı
• İnternet ve zayıf akım altyapısı

Tesisatlar sıva ve kaplama altında kalmadan önce kontrol edilirse ileride yapılacak kırma ve onarım ihtiyacı azalabilir.

Topraktan Ev Almak Mantıklı mı?

Topraktan ev almak; fiyat farkı üstlenilen riskleri karşılıyorsa, alıcı teslim tarihine kadar konuta ihtiyaç duymuyorsa ve proje bağımsız uzmanlarca incelenmişse mantıklı olabilir. Yalnızca tamamlanmış dairenin bugünkü fiyatıyla topraktan satış fiyatını karşılaştırmak doğru değildir.

Gerçek toplam maliyet şu kalemlerle hesaplanmalıdır:

Toplam edinme maliyeti = Satış bedeli + finansman maliyeti + teslim tarihine kadar kira + tapu/noter/vergi giderleri + zorunlu ek ödemeler + kişiselleştirme giderleri + gecikme ve risk payı

Karar verirken şu sorulara yanıt verilmelidir:

• Aynı bölgede tamamlanmış emsal dairelerin gerçek satış fiyatı nedir?
• Topraktan satış fiyatı ile emsal fiyat arasındaki fark ne kadardır?
• Para teslim tarihine kadar başka bir yatırımda değerlendirilseydi getirisi ne olurdu?
• Gecikme halinde kaç aylık kira maliyeti oluşur?
• Proje tamamlanmadan satmak gerekirse sözleşme devredilebilir mi?
• Teslim sonrası aidat ve ortak alan giderleri bütçeye uygun mu?
• Dairenin kiralanabilirliği ve yeniden satış talebi nasıl?
• Projenin tamamlanması için güvenilir finansman yapısı var mı?

Fiyat avantajı küçük, sözleşme zayıf ve teslim süresi uzunsa erken alımın taşıdığı risk, sağlayacağı indirimden daha büyük olabilir.

Topraktan Ev Alırken Kapora Verilir mi?

“Daireyi ayırmak” amacıyla talep edilen kapora veya rezervasyon bedeli, uygulamada sık görülür. Ancak ön ödemeli konut satışında geçerli sözleşme kurulmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme istenememesi temel kuraldır.

Ödeme yapılmadan önce:

• Yapı ruhsatı görülmeli,
• Satıcının yetkisi doğrulanmalı,
• Bağımsız bölüm açıkça belirlenmeli,
• Bedelin iade koşulları yazılı olmalı,
• Sözleşmenin resmî şekli sağlanmalı,
• Ödeme şirketin sözleşmede gösterilen banka hesabına yapılmalıdır.

“Bugün ödeme yapmazsanız fiyat değişir” baskısı, inceleme sürecinden vazgeçmek için gerekçe olmamalıdır.

Topraktan Ev Alırken Tapu Verilir mi?

Projenin ve işlemin yapısına göre alıcı adına kat irtifakı tescil edilebilir veya noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilir. Her iki seçenek aynı sonucu doğurmaz.

Kat irtifakı tapusu; bağımsız bölümün onaylı projedeki yerini ve buna bağlı arsa payını gösterir. Fakat yapının tamamlandığını, iskân aldığını veya fiilen oturmaya hazır olduğunu kanıtlamaz. Kat mülkiyeti ise tamamlanan yapıda bağımsız bölümlere ilişkin mülkiyet düzenini ifade eder.

Satış vaadi sözleşmesi yapılıyorsa tapu siciline şerh verilmesinin somut işlemde sağlayacağı koruma ayrıca değerlendirilmelidir. Tapu türü, takyidatlar ve şerh işlemleri hakkında karar verirken güncel tapu kaydı üzerinden hukukçu desteği alınması önemlidir.

Temelden Daire Alırken Kredi Kullanılabilir mi?

Bankaların tamamlanmamış konutlara ilişkin kredi politikaları aynı değildir. Kredi kararı; projenin anlaşmalı olup olmamasına, inşaat seviyesine, kat irtifakı ve tapu durumuna, ekspertiz değerine, satıcının yapısına ve alıcının ödeme gücüne göre değişebilir.

Projeye bağlı kredi sunuluyorsa şu konular incelenmelidir:

• Kredinin gerçekten sözleşmeyle bağlantılı olup olmadığı
• Faiz, masraf, sigorta ve toplam geri ödeme
• Proje teslim edilmezse bankanın sorumluluğunun kapsamı
• Peşinatın ve kredi dışındaki ödemelerin nasıl güvenceye alındığı
• Erken ödeme ve cayma halinde uygulanacak işlemler

Bankanın projeye kredi vermesi, projenin teknik ve hukuki açıdan tamamen risksiz olduğunu göstermez. Alıcı kendi incelemesini ayrıca yaptırmalıdır.

Alıcının Cayma ve Sözleşmeden Dönme Hakkı

Tüketici niteliğindeki alıcı, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulmasından itibaren 14 gün içinde, gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir. Bildirimin süresi içinde ve mevzuatta öngörülen usule uygun yapılması gerekir.

Tüketicinin ayrıca sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı bulunur. Bu durumda satıcı, yasal giderlerin yanı sıra sözleşmenin üzerinden geçen süreye göre belirli oranlara kadar tazminat talep edebilir:

Satıcının yükümlülüklerini yerine getirmemesi, bir konutun birden fazla tüketiciye satılması ve mevzuatta sayılan bazı özel hallerde tüketici masraf veya tazminat ödemeden dönebilir.

Hakların kapsamı; alıcının tüketici sayılıp sayılmadığına, sözleşmenin tarihine ve somut olayın özelliklerine göre değişebilir. Cayma veya dönme kararı verilmeden önce sözleşmenin bir avukat tarafından incelenmesi gerekir.

Konut Teslim Alınırken Neler Kontrol Edilmeli?

Anahtarın verilmesi, tek başına sorunsuz teslim anlamına gelmez. Daire, ortak alanlar ve belgeler birlikte kontrol edilmelidir.

Teslim sırasında:

• Onaylı plan ile mevcut daire karşılaştırılmalı,
• Oda, balkon ve eklenti ölçüleri kontrol edilmeli,
• Kapı, pencere ve doğramalar denenmeli,
• Zemin ve duvar yüzeyleri incelenmeli,
• Su basıncı ve giderler test edilmeli,
• Elektrik prizleri, sigortalar ve aydınlatmalar kontrol edilmeli,
• Isıtma ve sıcak su sistemi çalıştırılmalı,
• Su sızıntısı, nem ve çatlaklar araştırılmalı,
• Teknik şartnamedeki marka ve sınıflar karşılaştırılmalı,
• Otopark, depo ve ortak alanlar görülmeli,
• Sayaç, abonelik, garanti ve kullanım belgeleri teslim alınmalıdır.

Eksikler fotoğrafla belgelenmeli ve teslim tutanağına tek tek yazılmalıdır. “Eksiksiz teslim aldım” ifadesi bulunan bir belge, gerçek durum kontrol edilmeden imzalanmamalıdır.

Topraktan Ev Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Aşağıdaki durumlardan biri varsa işlem durdurulmalı ve bağımsız inceleme yapılmalıdır:

• Yapı ruhsatının gösterilmemesi
• Ada, parsel veya bağımsız bölüm bilgisinin belirsiz olması
• Satıcının tapu sahibi ya da yetkili olmaması
• Tapu kaydındaki ipotek ve hacizlerin açıklanmaması
• Sadece satış ofisinde hazırlanmış sözleşmeyle para istenmesi
• Ödemenin şahsi hesaba veya elden yapılmasının talep edilmesi
• Teknik şartnamenin verilmemesi
• Net alan yerine yalnızca belirsiz bir brüt alan belirtilmesi
• Teslim tarihinin “tahmini” bırakılması
• Fiyat farkının sınırsız biçimde alıcıya yüklenmesi
• Proje değişikliğinde alıcıya hak tanınmaması
• Şirketin önceki projelerinin gösterilememesi
• Şantiyede uzun süre ilerleme görülmemesi
• Alıcının belge incelemesine veya uzman getirmesine izin verilmemesi
• “Notere gerek yok” ya da “tapu sonra halledilir” denilmesi

Topraktan Ev Almadan Önce Son Kontrol Listesi

• Satıcının ve imza atan kişinin yetkisi doğrulandı.

• Güncel tapu kaydı ve tüm takyidatlar incelendi.

• Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme görüldü.

• Satın alınan bağımsız bölümün kime ait olacağı doğrulandı.

• Yapı ruhsatı kontrol edildi.

• Onaylı mimari proje ve vaziyet planı incelendi.

• Blok, kat, cephe ve bağımsız bölüm numarası eşleştirildi.

• Net ve brüt metrekare ayrı ayrı yazıldı.

• Teknik şartname ve mahal listesi sözleşmeye eklendi.

• Otopark, depo, bahçe ve diğer eklentiler tanımlandı.

• Ön bilgilendirme formu en az bir gün önce alındı.

• Sözleşme hukukçu tarafından incelendi.

• Teknik belgeler mimar veya mühendis tarafından kontrol edildi.

• Sözleşmenin resmî şekli sağlandı.

• Teslim tarihi ve gecikme yaptırımı açıkça yazıldı.

• Ödeme planı inşaat aşamalarına bağlandı.

• Ödemelerin yapılacağı banka hesabı belirlendi.

• Proje teminatının kapsamı incelendi.

• Tapudaki ipoteklerin kaldırılma yöntemi yazıldı.

• Fiyat farkı ve ek ödeme koşulları sınırlandı.

• Proje değişiklikleri için alıcı onayı düzenlendi.

• Cayma, dönme ve para iadesi koşulları açıklandı.

• Teslim ve ayıp kontrolü için tutanak sistemi belirlendi.

• Bütçeye kira, finansman ve beklenmeyen gider payı eklendi.

Sık Sorulan Sorular

Topraktan daire almak istiyorum; ilk olarak ne yapmalıyım?

İlk adım kapora vermek değil; projenin ada-parsel bilgilerini, güncel tapu kaydını, yapı ruhsatını ve satıcının satış yetkisini doğrulamaktır. Ardından onaylı proje, teknik şartname, toplam maliyet ve teslim koşulları bağımsız hukuk ve teknik uzmanlarıyla incelenmelidir.

Topraktan ev almak güvenli mi?

Topraktan ev almak; yapı ruhsatı, tapu, satıcının yetkisi, resmî sözleşme, teknik şartname ve teminatlar doğrulandığında daha güvenli hale gelir. Ancak tamamlanmış bir konut alımına göre inşaat, teslim ve finansman riski içerir.

Temelden ev almak mı, bitmiş ev almak mı daha avantajlı?

Temelden ev almak fiyat, ödeme planı ve seçim çeşitliliği sağlayabilir. Bitmiş evde ise dairenin gerçek ölçüleri, manzarası, işçiliği ve çevresi görülebilir; teslim riski daha düşüktür. Karar toplam maliyet ve risk birlikte değerlendirilerek verilmelidir.

Kaba inşaattan ev almak daha mı güvenlidir?

Kaba inşaat aşamasında yapının fiilî ilerlemesi, katı, cephesi ve yaklaşık planı görülebilir. Buna rağmen taşıyıcı sistem, yalıtım, tesisat, tapu ve sözleşme riskleri devam eder. Bağımsız teknik inceleme yapılmalıdır.

Topraktan daire alırken noter sözleşmesi yeterli mi?

Noterde düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi, işlemin şekli bakımından önemli bir gerekliliktir; fakat tek başına projenin teknik kalitesini, satıcının mali gücünü veya zamanında teslimi garanti etmez. Tapu, proje, teminat ve teknik belgeler ayrıca incelenmelidir.

Yapı ruhsatı olmadan topraktan ev satılabilir mi?

Tüketiciye yönelik ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapı ruhsatı alınmadan kurulamaz. Ruhsat gösterilmeden kapora veya başka bir ödeme yapılmamalıdır.

Topraktan ev en geç ne zaman teslim edilmelidir?

Ön ödemeli konut sözleşmesinde yazan teslim tarihine uyulması zorunludur. Yasal üst sınır sözleşme tarihinden itibaren 48 aydır. Sözleşmede 24 ay taahhüt edilmişse satıcı yalnızca üst sınırı gerekçe göstererek teslimi 48 aya bırakamaz.

Topraktan ev alırken hangi tapu alınır?

Projenin aşamasına göre kat irtifakı tescili yapılabilir veya noterde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kurulabilir. Yapı tamamlanıp gerekli koşullar sağlandığında kat mülkiyetine geçilir. Somut işlemde hangi yöntemin daha güçlü koruma sağladığı hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.

Müteahhit projeyi tamamlamazsa ne olur?

Alıcının talep edebileceği haklar sözleşmenin niteliğine, tapu durumuna, sağlanan teminata, ödemenin şekline ve satıcının durumuna göre değişir. Bedel iadesi, tazminat, sözleşmeden dönme veya uygun koşullarda tapu tesciline yönelik talepler gündeme gelebilir. Gecikmeden hukuki destek alınmalıdır.

Topraktan alınan ev satılabilir mi?

Kat irtifakı alıcı adına tescil edilmişse tapu devri; yalnızca satış vaadi veya alacak hakkı varsa sözleşmenin devri ve satıcının onayı gibi konular gündeme gelebilir. Devir hakkı, masrafı ve satıcının onay şartı ilk sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.

İnşaat şirketinden ev alırken en önemli belge hangisidir?

Tek bir belge yeterli değildir. Güncel tapu kaydı, yapı ruhsatı, onaylı proje, satıcının yetkisi, resmî sözleşme, teknik şartname ve ödeme güvencesi birlikte incelenmelidir.

Alternatif Bir Model: Kendi Arsanız Üzerine Ev Yaptırmak

Topraktan bir projede bağımsız bölüm almak ile kişinin kendi arsası üzerine müstakil ev yaptırması farklı süreçlerdir. Kendi arsasına yapı yaptıran kişi; parsel, mimari ihtiyaçlar, yapı sistemi, malzeme seviyesi ve iş programı üzerinde daha fazla söz sahibi olabilir. Buna karşılık imar, proje, ruhsat, zemin, bütçe ve şantiye koordinasyonunu doğru yönetmesi gerekir.

VillaPiri, 35 yılı aşan inşaat tecrübesiyle betonarme, taş, hafif çelik ve hibrit yapı sistemlerinde arsa değerlendirmesinden uygulama ve teslim aşamasına kadar bütüncül çözümler sunar. Özellikle Kocaeli’nde kendi arazisinde müstakil yapı planlayanlar Kocaeli arsa üzerine villa yapımı sürecini inceleyebilir.

Projelendirme, ruhsat, kaba ve ince inşaat ile teslim çalışmalarının tek organizasyon altında yürütülmesi için anahtar teslim inşaat modeli değerlendirilebilir. Geleneksel taşıyıcı sistem tercih edenler ise betonarme villa inşaatı hizmeti hakkında ayrıntılı bilgi alabilir.

Topraktan konut satın almak veya kendi arsası üzerinde yapı yaptırmak arasında karar verirken yalnızca başlangıç fiyatına değil; mülkiyet kontrolüne, sözleşme güvencesine, toplam maliyete, teslim süresine ve uzun vadeli yaşam beklentilerine birlikte bakılmalıdır.

Yasal bilgilendirme: Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş yerine geçmez. Tüketici mevzuatındaki güncel haklar için Ticaret Bakanlığının Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme sayfası incelenebilir. Somut bir satışta sözleşme imzalanmadan ve ödeme yapılmadan önce hukuk, tapu ve teknik uzmanlarından destek alınmalıdır.