Hisseli arsaya ev yapılabilir; ancak tapuda pay sahibi olmak, parselin belirli bir bölümünde tek başına inşaat yapma hakkı vermez. Kural olarak diğer hissedarların muvafakati alınmalı, parselin imar ve yapılaşma koşulları doğrulanmalı, proje hazırlanmalı ve yapı ruhsatı veya ilgili idarenin istediği proje onayı tamamlanmalıdır.

Hissedarların kendi aralarında “bu köşe senin, şu bölüm benim” şeklinde anlaşmış olması da tek başına yeterli değildir. Tapuya işlenmeyen fiilî kullanım paylaşımı, parseli resmen bölmez ve belediyenin uygulayacağı imar kurallarını değiştirmez.

Köyde hisseli arsaya ev yapmak, hisseli tarlaya ev yapmak veya ortak araziye konteyner koymak isteyenlerin iki ayrı konuyu birlikte çözmesi gerekir:

1. Mülkiyet yönü: Yapıya bütün hissedarlar onay veriyor mu?
2. İmar yönü: Parselde önerilen yapı mevzuata ve onaylı projeye uygun mu?

Bu iki şarttan yalnızca birinin sağlanması inşaata başlamak için yeterli değildir.

Hisseli Arsaya Ev Yapma Şartları Kısaca Nelerdir?

Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan durumların kısa bir özetidir. Parselin bulunduğu il, ilçe, plan, koruma statüsü ve tapu kaydı sonucu değiştirebileceği için nihai değerlendirme ilgili idareden yazılı olarak alınmalıdır.

Hisseli Arsa Ne Demek?

Hisseli arsa, aynı taşınmazın birden fazla kişiye belirli pay oranlarıyla ait olmasıdır. Tapuda 1/2, 1/4 veya 25/100 gibi görünen oranlar, maliklerin parselin tamamındaki hukuki payını gösterir.

Örneğin 1.000 m² büyüklüğündeki bir parselde 1/4 hisseye sahip olmak, parselin sınırları belirlenmiş 250 m²’lik bir bölümünün tek başına sahibi olmak anlamına gelmez. Pay sahibi, taşınmazın tamamında 1/4 oranında hak sahibidir.

Bu nedenle emlak ilanında veya arazi üzerinde gösterilen “size ait bölüm” ile tapudaki hak aynı şey olmayabilir. Hisseli taşınmaz satın almadan önce arsa alırken dikkat edilmesi gerekenler kapsamında tapu kaydı, hissedar listesi, şerhler, fiilî kullanım ve imar şartları birlikte incelenmelidir.

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasındaki fark

Halk arasında her iki durum da hisseli tapu olarak adlandırılabilir. Ancak hukuki yapıları farklıdır.

• Paylı mülkiyette her malikin tapuda belirli bir pay oranı vardır.
• Elbirliği mülkiyetinde ortakların taşınmazın tamamı üzerinde birlikte hakkı bulunur; belirlenmiş ve tek başına tasarruf edilebilen paylar olmayabilir. Miras kalan ve henüz paylaşılmayan taşınmazlarda bu durumla karşılaşılabilir.

Yeni bir konut yapılması, ortak taşınmazın olağan kullanımını aşan önemli bir işlemdir. Bu nedenle mülkiyet türü ne olursa olsun, diğer hak sahipleri dışarıda bırakılarak inşaat süreci yürütülmemelidir.

Hisseli Tapuya Ev Yapılır mı?

Hisseli tapuya ev yapılabilir; fakat evin yapılacağı yerin hissedarlar arasında sözlü olarak paylaşılmış olması yeterli değildir. Yapı, parselin imar hakkına, çekme mesafelerine, yapı yaklaşma sınırlarına, kat adedine, kullanım kararına ve diğer teknik koşullara uymalıdır.

İmar planı bulunan alanlarda yapı ruhsatı düzenlenirken parsel maliklerinin ruhsat ve eki projelere muvafakati aranır. Başvuruyu hissedarlardan biri yapacaksa diğer maliklerin usulüne uygun muvafakat veya vekâlet belgeleri ilgili idareye sunulur.

İnşaata başlamadan önce imar durumu alınmalı ve parselin gerçekten konut yapımına uygun olup olmadığı öğrenilmelidir. Tapuda “arsa” yazması tek başına yeterli olmadığı gibi tapuda “tarla” yazması da bütün parseller için aynı sonucu doğurmaz. Güncel plan ve kurum görüşleri belirleyicidir.

Hisse oranı kadar ev yapılabilir mi?

Hisse oranı, tek başına yapılabilecek evin metrekaresini belirlemez.

Örneğin 1.000 m² parselde yüzde 25 hisse sahibi olan kişinin “250 m² alanım var, bunun tamamına ev yapabilirim” şeklinde hesap yapması doğru değildir. Önce parselin toplam yapılaşma hakkı belirlenir. Ardından proje, bütün parsel ve bütün maliklerin hakları dikkate alınarak hazırlanır.

Yapılabilecek toplam alan; TAKS, KAKS veya emsal, kat adedi, çekme mesafeleri, yol cephesi ve plan notları gibi ölçütlere bağlıdır. Bu hesabın mantığını arsaya kaç m² ev yapılır rehberinde ayrıntılı olarak inceleyebilirsiniz.

Hissedarların Onayı Gerekir mi?

Hisseli arsaya yeni bir ev yapılmasında kural olarak bütün hissedarların onayı gerekir. Bunun nedeni, yeni inşaatın yalnızca yapıyı yaptıran kişinin payını değil, ortak taşınmazın tamamını ve diğer maliklerin kullanım hakkını etkilemesidir.

Planlı alanlarda ruhsat ve onaylı projeler için maliklerin muvafakati aranmaktadır. Köy yerleşik alanlarında ruhsat istisnasına giren bir yapı bulunsa bile bu istisna, diğer hissedarların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

Bir hissedarın “kendi kullandığım tarafa yapıyorum” demesi de tek başına yeterli değildir. Tapuda ayrı parsel oluşturulmadıkça, kullanılan bölüm ortak taşınmazın parçası olmaya devam eder.

Muvafakatname nasıl olmalıdır?

İlgili idare, hisseli tapuda diğer hissedarların noter onaylı muvafakatnamesini isteyebilir. Uygulamada yalnızca “ev yapılmasına izin veriyorum” şeklindeki genel bir cümle yerine, yapılacak işlemi açıkça tanımlayan bir belge daha güvenlidir.

Muvafakatnamede şu bilgiler bulunabilir:

• Taşınmazın il, ilçe, mahalle veya köy bilgisi
• Ada ve parsel numarası
• Maliklerin kimlik ve pay bilgileri
• İnşaatı yaptıracak kişinin bilgileri
• Yapının türü ve kullanım amacı
• Onaylanan mimari proje veya krokiye yapılan açık atıf
• Yapının parseldeki yaklaşık konumu
• Ruhsat, proje onayı ve ilgili resmî işlemler için verilen yetkinin kapsamı
• Tarih ve imzalar

Belgenin kapsamı, taşınmazın mülkiyet yapısına ve belediyenin istediği evraklara göre hazırlanmalıdır. Özellikle çok hissedarlı veya miraslı taşınmazlarda, imza öncesinde hukuk uzmanından destek alınması uyuşmazlık riskini azaltır.

Sözlü izin yeterli midir?

Sözlü izinle inşaata başlanmamalıdır. Hissedar daha sonra verdiği izni inkâr edebilir, payını satabilir veya vefat ettiğinde mirasçıları farklı bir tutum alabilir.

Yazılı bir kullanım anlaşması da belediyenin istediği noter onaylı muvafakat veya ruhsat belgesinin yerine otomatik olarak geçmez. Resmî başvuru için hangi belgenin kabul edileceği ilgili idareden öğrenilmelidir.

Muvafakatname Tek Başına Yeterli midir?

Hayır. Hissedarların tamamı onay verse bile imara kapalı, yapılaşma koşullarını sağlamayan veya tarımsal kullanımı korunan bir parsele yalnızca muvafakatname ile ev yapılamaz.

Muvafakatname mülkiyet yönündeki onayı gösterir. Aşağıdaki teknik ve idari koşullar ayrıca incelenir:

• Parselin planlı veya plansız alanda bulunması
• Tapudaki vasıf ve güncel arazi kullanım kararı
• Konut yapımına izin veren imar fonksiyonu
• Kadastro yoluna veya imar yoluna cephe durumu
• Parsel büyüklüğü, cephesi ve derinliği
• Yapı yaklaşma ve çekme mesafeleri
• Emsal, TAKS, kat adedi ve bina yüksekliği
• Zemin, jeolojik durum ve proje koşulları
• Tarım, orman, mera, kıyı, sit, havza veya koruma kararları
• Gerekli yapı ruhsatı ya da kırsal alandaki proje onayı

Dolayısıyla doğru sıra “önce hissedarlardan imza alıp sonra arsa uygun mu diye bakmak” değildir. Mülkiyet ve imar incelemesi birlikte yürütülmelidir.

Hisseli Arsaya Nasıl Ev Yapılır?

Hisseli arsaya ev yapmak için güvenli süreç aşağıdaki sırayla yürütülebilir.

1. Güncel tapu kaydı ve hissedar listesi alınır

Tapu kaydında bütün maliklerin, pay oranlarının, taşınmazın vasfının ve varsa ipotek, haciz, intifa, geçit veya başka kısıtlamaların görülmesi gerekir.

Miras intikali tamamlanmadıysa önce mirasçılık ve tescil işlemlerinin çözülmesi gerekebilir. Tapudaki malik ile fiilen kullanılan bölümün farklı kişilere ait olduğu varsayımıyla hareket edilmemelidir.

2. Parselin imar ve özel mevzuat durumu araştırılır

Belediyeden, büyükşehir veya ilçe belediyesinden ya da belediye sınırı dışındaki yetkili idareden güncel bilgi alınır. Parselin hangi plan içinde kaldığı, yapılaşma hakkı ve yol bağlantısı yazılı belge üzerinden kontrol edilir.

Arazi tarla niteliğindeyse tarım arazilerinin korunmasına ilişkin izin veya görüş süreçleri de araştırılır. Ekran görüntüsü, emlak ilanı, eski imar belgesi veya komşu parseldeki yapı emsal kabul edilmemelidir.

3. Hissedarların proje üzerindeki uzlaşması sağlanır

Hissedarlar yalnızca “ev yapılsın” konusunda değil, aşağıdaki ayrıntılarda da anlaşmalıdır:

• Yapının parseldeki konumu
• Evin yaklaşık büyüklüğü ve kat sayısı
• Yapıyı kimin kullanacağı
• İnşaat ve bakım giderlerini kimin karşılayacağı
• Ortak alanların ve geçiş yollarının kullanımı
• İleride satış veya ortaklığın giderilmesi durumunda uygulanacak esaslar
• Yapı nedeniyle parsel değerinde oluşacak değişimin nasıl ele alınacağı

Bu uzlaşma, mimari proje veya koordinatlı krokiyle ilişkilendirildiğinde belirsizlik azalır.

4. Muvafakatname ve gerekiyorsa vekâletname düzenlenir

Başvuruyu tek kişi yürütecekse diğer maliklerin noter onaylı muvafakatnamesi ve işlem kapsamına uygun vekâletname gerekebilir. İlgili belediyenin örnek metni veya belge listesi varsa süreç başlamadan alınmalıdır.

5. Harita, zemin ve proje çalışmaları yapılır

Aplikasyon krokisi, plankote, kot ve sınır bilgileri yetkili teknik kişilerce hazırlanır. Zemin ve temel sistemi incelenir; mimari, statik, mekanik ve elektrik projeleri parselin güncel yapılaşma hakkına göre geliştirilir.

6. Ruhsat veya proje onayı alınır

Planlı alanlarda inşaata başlamadan önce yapı ruhsatı alınır. Köy veya kırsal yerleşik alanlarda ruhsat istisnası bulunan yapılar için dahi yetkili idarenin istediği etüt, proje onayı ve bildirim süreci tamamlanmalıdır.

7. İnşaat onaylı projeye göre yürütülür

Onaydan sonra yapının konumu, taban alanı, kat adedi veya taşıyıcı sistemi keyfî biçimde değiştirilemez. Tadilat gerekiyorsa yeniden onay alınmalıdır.

Hisseli Arsaya Ev Yapmak İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?

Belge listesi belediyeye, yapının türüne ve parselin konumuna göre değişir. Genel olarak aşağıdaki belgelerle karşılaşılır:

• Güncel tapu kayıt belgesi
• Maliklerin kimlik belgeleri
• Hissedarların noter onaylı muvafakatnamesi
• Başvuruyu temsilci yapacaksa vekâletname
• İmar durum belgesi ve plan notları
• Aplikasyon krokisi, çap veya koordinatlı kadastro belgesi
• Plankote ve kot belgeleri
• Zemin etüt raporu
• Mimari proje
• Statik proje ve hesaplar
• Mekanik ve elektrik tesisat projeleri
• Müteahhit, şantiye şefi ve yapı denetimine ilişkin belgeler
• Gerekli kurum görüşleri ve altyapı uygunluk belgeleri
• Tarım arazilerinde ilgili tarım idaresinin görüşü veya izni
• Köy veya kırsal yerleşik alanlarda ilgili idarenin istediği proje onayı ve bildirim belgeleri

Bu liste kesin ve her yerde aynı değildir. En doğru belge listesi, ada ve parsel numarası verilerek yetkili idareden alınmalıdır.

Köyde Hisseli Arsaya Ev Yapılır mı?

Köyde hisseli arsaya ev yapılabilir; ancak “köyde ruhsat gerekmez” şeklindeki genel ifade eksiktir. Önce parselin resmî olarak köy veya mezra yerleşik alanında, yerleşik alan civarında ya da kırsal yerleşik alanda kalıp kalmadığı belirlenmelidir.

Güncel düzenlemede belirli konutlar ile imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı bazı yapılar, tanımlanan köy ve kırsal yerleşik alanlarda yapı ruhsatı istisnasından yararlanabilir. Buna rağmen etüt ve projelerin ilgili idarece onaylanması, fen ve sağlık kurallarına uyulması ve öngörülen bildirimlerin yapılması gerekir.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde köylerin mahalleye dönüşmüş olması da yetkili idareyi ve uygulanacak süreci etkiler. Bu alanlarda proje onayı çoğunlukla ilçe belediyesi üzerinden yürür. Büyükşehir dışındaki yerlerde belediye veya il özel idaresi yetkili olabilir.

Özetle muhtardan alınan sözlü izinle inşaata başlanamaz. Muhtarlık kararı veya bildirim gereken durumlarda bile teknik projenin ilgili idare tarafından onaylanması ve hissedarların onayı ayrıca aranır.

Köy yerleşik alanı içinde ve dışında ne değişir?

Köy yerleşik alanının yalnızca köy tabelasına veya evlerin bulunduğu bölgeye bakılarak belirlenmesi mümkün değildir. Resmî sınır paftası ve yetkili idarenin yazısı esas alınır. Konunun genel çerçevesi köyde ev yapma şartları rehberinde ayrıca ele alınmaktadır.

Köyde ev yapmak için nereden izin alınır?

Yetkili kurum parselin idari konumuna göre değişir:

• Belediye sınırları ve görev alanındaki parsellerde ilgili belediye
• Büyükşehirlerde çoğunlukla ilçe belediyesi
• Belediye görev alanı dışında kalan yerlerde il özel idaresi veya mevzuatla yetkilendirilmiş idare
• Tarım arazilerinde ayrıca il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü
• Koruma alanlarında ilgili koruma kurumu

Başvurudan önce ada ve parsel numarasıyla yazılı ön görüş alınması, yanlış kuruma veya eksik belgeyle başvuru yapılmasını önler.

Hisseli Tarlaya Ev Yapılır mı?

Hisseli tarlaya her durumda ev yapılamaz. “Tarla” tapudaki taşınmaz vasfını gösterir; konut yapma hakkı verdiği anlamına gelmez.

Bir tarlaya ev yapılabilmesi için önce arazinin plan, yerleşik alan ve tarımsal kullanım durumu incelenir. Tarım arazisinin tarım dışı amaçla kullanılması veya tarımsal amaçlı bir yapı yapılması, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındaki değerlendirmelere tabi olabilir.

Hisseli tarla söz konusu olduğunda iki ayrı engel birlikte kontrol edilir:

1. Tarım ve imar mevzuatı yapıya izin veriyor mu?
2. Diğer hissedarlar önerilen yapıya onay veriyor mu?

Hissedarların tamamının muvafakati, tarımsal arazi kullanım izninin yerine geçmez. Tarım idaresinden olumlu görüş alınması da hissedar onayını veya yapı ruhsatını kendiliğinden sağlamaz.

İnternette sıkça tekrarlanan “tarlanın yüzde 5’ine ev yapılır” veya “250 m²’ye kadar her tarlaya ev yapılabilir” ifadeleri bütün parseller için geçerli bir izin kuralı değildir. Parsel büyüklüğü, yol cephesi, plan kararı, tarımsal sınıf, yerleşik alan sınırı ve yerel plan notları birlikte değerlendirilmelidir. Ayrıntılar için tarlaya ev yapılır mı içeriği incelenebilir.

Hisseli Arsaya Konteyner Koymak Mümkün mü?

Hisseli arsaya konteyner koymak da diğer hissedarların kullanım hakkını etkileyebilir. Bu nedenle kullanım paylaşımı bulunsa bile diğer maliklerin açık onayı alınmadan kalıcı yerleşim yapılmamalıdır.

Konteyner, prefabrik ev veya tiny house ifadeleri yapıyı otomatik olarak ruhsatsız hâle getirmez. Aşağıdaki unsurlar idarenin değerlendirmesinde önem taşıyabilir:

• Yapının zemine sabitlenmesi
• Beton platform veya temel yapılması
• Uzun süreli yerleşim amacıyla kullanılması
• Parselde kazı, dolgu veya çevre düzenlemesi yapılması
• Birden fazla ünitenin bir araya getirilmesi
• Yapının ölçüsü, konumu ve kullanım amacı
• Parselin tarım arazisi veya koruma alanında kalması

Tekerlekli veya taşınabilir olması da her durumda imar kurallarından muafiyet sağlamaz. Konteyner satın alınmadan ve araziye getirilmeden önce belediyeden veya yetkili idareden ada-parsel bazında yazılı görüş alınmalıdır.

Baba Arazisine Ev Yapılır mı?

Baba arazisine ev yapılabilir; ancak aile içindeki sözlü izin, mülkiyet ve ruhsat sorunlarını tek başına çözmez.

Tapu yalnızca babanın adına kayıtlıysa ruhsat başvurusunda malik veya usulüne uygun yetkilendirdiği kişi yer alır. Çocuğun inşaat masrafını karşılaması, yapının tapuda otomatik olarak çocuğa ait olmasını sağlamaz.

Taşınmaz miras kalmış ve birden fazla mirasçıya geçmişse bütün hak sahiplerinin durumu çözülmelidir. Miras intikali yapılmadan veya diğer mirasçıların onayı alınmadan başlanan inşaat ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Yatırımı korumak için duruma göre şu seçenekler değerlendirilir:

• Tapuda pay veya mülkiyet devri
• İfraz mümkünse ayrı parsel oluşturulması
• Üst hakkı gibi tapuya tescil edilebilen bir hak kurulması
• Yapının kullanım ve maliyet koşullarını düzenleyen noter sözleşmesi
• Miras paylaşımının resmî biçimde tamamlanması

Hangi yöntemin uygun olduğu, aile yapısına ve taşınmazın hukuki durumuna göre değişir. Yüksek maliyetli bir inşaata yalnızca aile içi güvene dayanarak başlanmamalıdır.

Köyde Eski Evin Yerine Yeni Ev Yapılabilir mi?

Eski bir evin yıkılarak yerine yenisinin yapılması genellikle yeni yapı süreci olarak değerlendirilir. Parselde daha önce ev bulunması, güncel koşullardan bağımsız biçimde aynı büyüklükte veya aynı konumda yeniden yapım hakkı vermez.

İncelemede şu belgeler önem taşır:

• Eski yapının tapu ve kadastro kayıtları
• Varsa eski ruhsat, proje veya köy yapı izin belgesi
• Mevcut yapının yasal durumu
• Güncel köy veya kırsal yerleşik alan sınırı
• Güncel imar ve çekme mesafeleri
• Hissedarların yıkım ve yeni projeye onayı

Yıkım işleminden önce yapının mevcut hakkının ve arşiv belgelerinin araştırılması gerekir. Kontrolsüz yıkım, eski yapıya ilişkin kanıtların kaybolmasına neden olabilir.

Köy Boşluğuna Ev Yapılır mı?

Kullanılmayan veya boş görünen bir arazi sahipsiz kabul edilemez. “Köy boşluğu” olarak bilinen yer; köy tüzel kişiliğine, belediyeye, Hazineye veya özel kişilere ait olabilir. Yol, meydan, mera, otlak, harman yeri veya ortak kullanım alanı niteliğinde de bulunabilir.

Bu nedenle yalnızca muhtarın yer göstermesi veya arazinin yıllardır kullanılmıyor olması yapı hakkı doğurmaz. Tapu, kadastro ve arazi statüsü resmî kayıtlardan belirlenmeden hiçbir yapı veya çevreleme yapılmamalıdır.

Müşterek Yere İzinsiz Ev Yapılırsa Ne Olur?

Diğer hissedarların onayı ve gerekli yapı izni alınmadan ev yapılması hem idari hem de özel hukuk yönünden risk taşır.

İmar mevzuatı açısından şu sonuçlar doğabilir:

• İnşaatın durdurulması ve yapının mühürlenmesi
• Ruhsata veya projeye aykırılığın giderilmesinin istenmesi
• İmar para cezası uygulanması
• Şartları oluşursa yıkım kararı verilmesi
• Yapının resmî kullanım süreçlerinin tamamlanamaması

Hissedarlar arasındaki uyuşmazlık bakımından ise şu talepler gündeme gelebilir:

• Yapıya müdahalenin durdurulması
• Haksız kullanım nedeniyle bedel veya tazminat talebi
• Yapının kaldırılmasına ilişkin dava
• Ortaklığın giderilmesi davası
• İnşaat giderleri ve değer artışına ilişkin alacak uyuşmazlığı

Her olayda aynı sonuç ortaya çıkmaz. Yapının iyi niyetle yapılıp yapılmadığı, diğer hissedarların davranışı, fiilî kullanım düzeni, ruhsat durumu ve taşınmazın mülkiyet türü değerlendirilir. Bu nedenle “sonradan anlaşırız” yaklaşımı yüksek maliyetli bir risk oluşturur.

Fiilî Taksim Ev Yapmak İçin Yeterli midir?

Fiilî taksim, hissedarların taşınmazı kendi aralarında bölümler hâlinde kullanmasıdır. Taraflar yıllardır belirli alanları ayrı kullanıyor olabilir veya aralarında yazılı bir kroki bulunabilir.

Bu düzen, taraflar arasındaki kullanımın anlaşılmasına yardımcı olsa da tapuda yeni parsel oluşturmaz. Belediyenin uygulayacağı imar planını, parsel sınırını ve ruhsat koşullarını değiştirmez. Yeni bir malik veya mirasçı bakımından da ayrıca uyuşmazlık çıkabilir.

Amaç herkesin bağımsız bir arsaya sahip olmasıysa, parselin teknik ve hukuki olarak bölünüp bölünemeyeceği araştırılmalıdır. İfrazın mümkün olması için oluşacak parsellerin imar planındaki asgari büyüklük, cephe, derinlik ve yol bağlantısı şartlarını sağlaması gerekir.

İfraz Hisseli Arsada Çözüm Olabilir mi?

İfraz, bir parselin imar ve kadastro kurallarına uygun biçimde birden fazla parsele ayrılmasıdır. Hissedarlar anlaşır ve imar koşulları izin verirse, ifraz sonrasında ayrı tapular oluşturularak müstakil parsel üzerinde yapılaşmak mümkün olabilir.

Ancak her hisseli arsa ifraz edilemez. Aşağıdaki durumlar engel oluşturabilir:

• Yeni parsellerin asgari yüzölçümünü sağlamaması
• Yola yeterli cephe bulunmaması
• Parselin şeklinin yapılaşmaya elverişli olmaması
• Düzenleme ortaklık payı veya parselasyon ihtiyacı
• Tarım arazilerindeki bölünme sınırlamaları
• Koruma, kıyı, orman veya mera kararları
• İmar planında tevhit şartı bulunması

İfraz yapılamıyorsa, bütün hissedarların katıldığı tek bir proje, kat irtifakı veya mülkiyet yapısını düzenleyen başka bir yöntem uzmanlarla değerlendirilmelidir.

Hisseli Arsada Yapılan Ev Kime Ait Olur?

Bir hissedarın inşaat masrafını tek başına ödemesi, evi otomatik olarak yalnızca o kişinin mülkiyetine geçirmez. Arazi üzerindeki yapı kural olarak taşınmazın bütünleyici parçası hâline gelir ve hisseli mülkiyet ilişkisi içinde değerlendirilir.

Yapıyı finanse eden kişinin diğer hissedarlara karşı alacak veya değer artışı talebi doğabilir; ancak bunun kapsamı anlaşmaya ve somut olaya göre değişir. “Evi ben yaptım, tapusu da yalnızca benim olur” varsayımı güvenli değildir.

Yapının bağımsız tapuya bağlanması isteniyorsa ifraz, kat irtifakı, kat mülkiyeti veya üst hakkı gibi seçeneklerin proje başlamadan önce teknik ve hukuki olarak incelenmesi gerekir.

Hisseli Arsada İmar Barışı Çözüm Sağlar mı?

Hayır. Geçmişte düzenlenen Yapı Kayıt Belgesi, yeni bir yapı yapma hakkı vermez ve güncel yapı ruhsatının yerine geçmez. İmar Barışı için yeni başvuru dönemi de açık değildir.

Mevcut bir Yapı Kayıt Belgesi bulunması, diğer hissedarların mülkiyet haklarını ortadan kaldırmaz; payları belirli bölümlere ayırmaz ve hisseli parseli müstakil tapuya dönüştürmez. Yeni inşaat planı, güncel mevzuat ve mülkiyet şartlarına göre ele alınmalıdır.

Kendi Arsama Ev Yapmak İstiyorum Diyenler Nereden Başlamalı?

Tapuda pay sahibi olsanız dahi “kendi arsam” ifadesinin müstakil parsel mi yoksa hisseli taşınmaz mı olduğu ilk olarak netleştirilmelidir.

İnşaat kararı vermeden önce şu kontrol listesini tamamlayın:

• Güncel tapu kaydı ve bütün hissedarlar görüldü.

• Parselin tapudaki vasfı ve resmî kullanım kararı doğrulandı.

• İmar durumu ve plan notları yetkili idareden alındı.

• Köy veya kırsal yerleşik alan sınırı resmî paftadan kontrol edildi.

• Tarım, orman, mera, sit ve diğer özel mevzuat koşulları araştırıldı.

• Yapılaşma hakkı mimar ve harita uzmanıyla hesaplandı.

• Hissedarlar proje ve kullanım düzeni üzerinde anlaştı.

• Gerekli muvafakatname ve vekâletnameler hazırlandı.

• Ruhsat veya proje onayı tamamlanmadan arazi çalışmasına başlanmadı.

• Yapının ileride kime ait olacağı ve nasıl kullanılacağı yazılı olarak düzenlendi.

Bu ön hazırlık tamamlandıktan sonra mimari tasarım, mühendislik, ruhsat ve uygulama süreci birlikte planlanabilir. VillaPiri, anahtar teslim inşaat projelerinde arsa ve imar incelemesinden başlayarak proje ve saha uygulamasını tek süreç içinde ele alır. Köy evi planlayanlar anahtar teslim köy evi hizmetini de inceleyebilir.

Hisseli Arsaya Ev Yapmak Hakkında Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapuya ev yapmak için kaç hissedarın onayı gerekir?

Yeni bir yapı ortak parselin tamamını etkilediği için kural olarak bütün maliklerin onayı aranır. Tapudaki pay çoğunluğuna sahip olmak, diğer hissedarları kendiliğinden devre dışı bırakmaz. Somut mülkiyet yapısı ve başvuru türü ilgili idare ve hukuk uzmanıyla değerlendirilmelidir.

Bir hissedar izin vermezse ev yapılabilir mi?

Tek bir hissedarın onay vermemesi ruhsat veya kırsal proje onayı sürecini engelleyebilir. Önce uzlaşma, pay devri veya imara uygunsa ifraz seçenekleri değerlendirilir. Ortaklığın giderilmesi davası ise mülkiyeti sona erdirebilecek ayrı bir hukuki süreçtir; doğrudan inşaat izni sağlamaz.

Hisseli arsada herkes ayrı bir ev yapabilir mi?

Hayır, her hissedarın payı oranında bağımsız ev yapma hakkı otomatik olarak doğmaz. Parselin toplam imar hakkı, bina yerleşimi, ortak alanlar ve bütün maliklerin onayı esas alınır. Birden fazla yapı ancak plan ve proje koşulları izin veriyorsa onaylanabilir.

Muvafakat veren hissedar daha sonra iznini geri çekebilir mi?

Bu durum belgenin içeriğine, ruhsatın düzenlenip düzenlenmediğine, inşaatın hangi aşamada olduğuna ve tarafların sözleşmesine göre değerlendirilir. Mevzuata uygun devam eden bir inşaatta ruhsatın iptali de ayrı kurallara tabidir. Bu nedenle muvafakatname ve mali anlaşmalar inşaat başlamadan açık biçimde hazırlanmalıdır.

Muhtarın izni köyde ev yapmak için yeterli midir?

Hayır. Parselin resmî yerleşik alan durumu, proje onayı, hissedar muvafakati ve varsa diğer kurum izinleri tamamlanmalıdır. Muhtarlık kararı veya bildirimi gereken işlemler, ilgili idarenin teknik onayının yerine geçmez.

Hisseli arsaya prefabrik ev yapılır mı?

Prefabrik yapı da kullanım amacı, kalıcılığı ve zemine bağlantısı nedeniyle yapı mevzuatına tabi olabilir. Prefabrik olması ruhsat veya proje onayı şartını otomatik olarak kaldırmaz. Hissedarların onayı da ayrıca gerekir.

Hisseli arsada yapılan eve ayrı tapu alınabilir mi?

Yapının ayrı tapuya bağlanması için yalnızca inşaat masrafını bir hissedarın ödemesi yeterli değildir. Parselin ifrazı veya kat irtifakı ve kat mülkiyeti gibi hukuki ve teknik işlemlerin mümkün olması gerekir.

Tapulu arsaya ev yapmak için ruhsat gerekir mi?

Tapulu olmak mülkiyeti gösterir; yapı izni sağlamaz. Planlı alanlarda kural olarak yapı ruhsatı gerekir. Köy ve kırsal yerleşik alanlardaki belirli istisnalarda dahi proje onayı ve diğer şartlar devam eder.

Hisseli araziye kaçak yapılan ev sonradan ruhsatlandırılabilir mi?

Bu, yapının güncel imar koşullarına uygun hâle gelip gelemeyeceğine, hissedarların onayına ve idari işlemlere bağlıdır. Her kaçak yapının sonradan ruhsatlandırılacağına ilişkin genel bir hak yoktur. Yapı mühürlendiyse yetkili idarenin işlemleri dışında inşaata devam edilmemelidir.

Hisseli Arsada Güvenli İnşaat Mülkiyet ve Proje Birlikte Çözülünce Başlar

Hisseli arsaya ev yapmak teknik olarak mümkündür; fakat yalnızca tapudaki hisseye veya aile içindeki sözlü anlaşmaya güvenerek inşaata başlamak doğru değildir. Hissedar muvafakati, parselin güncel imar durumu, kurum görüşleri, proje onayı ve yapı ruhsatı aynı dosyanın parçalarıdır.

En güvenli yöntem, araziye herhangi bir yapı veya konteyner yerleştirmeden önce tapu ve imar incelemesini tamamlamak, hissedarların onayını proje üzerinden almak ve yetkili idareden yazılı uygunluk sağlamaktır. Böylece hem yatırımın hem de hissedarlar arasındaki ilişkinin ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklara karşı korunması mümkün olur.