İskan, inşaatı tamamlanan bir yapının ruhsatına ve onaylı projelerine uygun biçimde yapıldığının incelenmesi sonucunda düzenlenen yapı kullanma izin belgesidir.

Bu belge; yapının tamamının veya bağımsız biçimde kullanılabilecek tamamlanmış bölümlerinin kullanılmasına resmî olarak izin verildiğini gösterir.

Günlük kullanımda “oturma ruhsatı”, “iskan ruhsatı” ve “iskan raporu” gibi ifadeler de kullanılmaktadır. Belgenin mevzuattaki temel adı ise yapı kullanma izin belgesidir.

İskan ne demek?

“İskan” kelimesi genel anlamıyla yerleştirme, yerleşime açma veya bir yerde oturma anlamına gelebilir. Tarih, şehircilik ve göç politikalarında farklı anlamlarda kullanılabilir.

İnşaat ve gayrimenkul sektöründeki iskân ise tamamlanan yapının kullanımına izin verilmesini ifade eder.

Bu içerikte ele alınan iskân:

• Tarihî iskân politikası değildir.
• İmar hakkı değildir.
• Yapı ruhsatı değildir.
• Yapı kayıt belgesi değildir.
• Tapu belgesi değildir.
• Depreme dayanıklılık raporu değildir.

İskân belgesi, inşaatın tamamlanmasından sonra düzenlenen bir kullanma izin belgesidir.

İskan belgesi nedir?

İskan belgesi, ruhsatlı olarak başlanan bir yapının ruhsatına, eklerine ve onaylı projelerine uygun biçimde tamamlanıp tamamlanmadığının incelenmesi sonucunda düzenlenir.

Belgenin verilebilmesi için yapının yalnızca dışarıdan bitmiş görünmesi yeterli değildir. Yetkili idare tarafından yapı dosyası, teknik raporlar ve tamamlanan uygulamalar değerlendirilir.

İskan belgesinde genel olarak şu bilgiler bulunabilir:

• Yapının adresi
• Ada ve parsel bilgileri
• Yapı ruhsatının tarih ve numarası
• Yapı sahibine ilişkin bilgiler
• Yapının kullanım amacı
• Bağımsız bölüm bilgileri
• Kat sayısı
• Yapı sınıfı
• Toplam yapı alanı
• Yapının tamamlanma bilgisi
• İzin verilen bölümler
• Belgenin düzenlenme tarihi ve numarası

Belgenin içeriği yapının türüne ve yetkili idarenin kullandığı belge düzenine göre değişebilir.

İskan raporu nedir?

“İskan raporu” halk arasında yapı kullanma izin belgesi için kullanılan ifadelerden biridir. Bununla birlikte teknik raporlar ile nihai izin belgesi birbirine karıştırılmamalıdır.

Yapı denetim kuruluşu veya fenni mesuller, yapının onaylı projelerine ve ilgili teknik kurallara uygun tamamlandığına ilişkin raporlar hazırlayabilir. Bu raporlar iskân başvuru dosyasının bir parçasıdır.

Nihai kullanım izni ise yapı ruhsatını düzenleyen yetkili idare tarafından verilir.

Bu nedenle bir teknik uygunluk raporunun bulunması, yapı kullanma izin belgesinin de düzenlendiğini tek başına göstermez.

Yapı ruhsatı ile iskan arasındaki fark nedir?

Yapı ruhsatı ve iskân, inşaat sürecinin farklı aşamalarında düzenlenen iki ayrı belgedir.

Yapı ruhsatının bulunması binanın iskân aldığı anlamına gelmez. Ruhsat, inşaatın yapılmasına; iskân ise tamamlanan yapının kullanılmasına ilişkin izin niteliğindedir.

İskan ne zaman alınır?

İskan başvurusu, yapı ruhsatına konu inşaatın tamamlanmasından sonra yapılır.

Yapının tamamı bitmişse bütün yapı için başvuru yapılabilir. İnşaatın yalnızca bağımsız şekilde kullanılabilecek bölümleri tamamlanmışsa gerekli koşullar sağlandığında bu bölümler için yapı kullanma izni değerlendirmesi yapılabilir.

Başvurudan önce genel olarak şu aşamaların tamamlanmış olması beklenir:

• Yapı ruhsatına konu imalatların bitirilmesi
• Mimari ve mühendislik projelerinin uygulanması
• Ortak alanların tamamlanması
• Cephe uygulamalarının bitirilmesi
• Yapı denetim sürecinin sonuçlandırılması
• Projeye aykırı imalatların giderilmesi
• Gerekli teknik raporların hazırlanması
• Yapının kullanılmasına engel oluşturabilecek eksikliklerin tamamlanması

Yapının fiziksel olarak bitmesi ile resmî olarak tamamlanması aynı şey değildir. Ruhsat dosyası, denetim kayıtları ve teknik uygunluk işlemleri de sonuçlandırılmalıdır.

İskan belgesi nereden alınır?

İskan belgesi, kural olarak yapı ruhsatını düzenleyen yetkili idareden alınır.

Belediye sınırları içerisindeki yapılarda başvuru genellikle ilgili belediyenin şu birimlerinden birine yapılır:

• İmar ve Şehircilik Müdürlüğü
• Yapı Kontrol Müdürlüğü
• Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü
• Yapı Kullanma İzni Birimi

Belediye dışında farklı bir idarenin ruhsat vermeye yetkili olduğu özel alanlarda başvuru mercii değişebilir. Organize sanayi bölgeleri, özel proje alanları veya belediye sınırları dışındaki yapılar için ruhsatı veren idare kontrol edilmelidir.

Başvurudan önce ilgili idarenin güncel işlem sayfası ve evrak listesi incelenmelidir.

İskan başvurusunu kim yapar?

Mevzuatta yapı kullanma izni süreci, yapı sahibinin müracaatı üzerine başlatılır. Uygulamada işlemler yapı sahibi, yüklenici veya yetkilendirilmiş temsilci tarafından takip edilebilir.

Yeni yapılan apartman ve toplu konut projelerinde başvuruyu çoğunlukla yüklenici veya proje geliştiricisi yürütür. Müstakil evlerde ise malik doğrudan başvurabilir veya bir kişiyi yetkilendirebilir.

Malik dışında bir kişi başvuracaksa yetkisini gösteren vekâletname veya temsil belgesi istenebilir.

Müteahhidin başvuruyu yapmaması, maliklerin hiçbir işlem yapamayacağı anlamına gelmez. Ancak mevcut eksikliklerin, proje aykırılıklarının ve başvuru sorumluluğunun ayrıca incelenmesi gerekir.

İnşaat sürecindeki görev dağılımını anlamak için müteahhit nedir ve ne iş yapar? içeriği incelenebilir.

İskan nasıl alınır?

İskan alma süreci, inşaatın ruhsat ve eklerine uygun biçimde tamamlanmasıyla başlar. Başvurunun kabul edilmesi, belgenin doğrudan düzenleneceği anlamına gelmez.

Genel süreç şu şekilde ilerler:

1. Yapının tamamlanması

İnşaatın yapı ruhsatı, mimari proje, statik proje ve tesisat projelerine uygun şekilde tamamlanması gerekir.

Projeden farklı yapılan ilaveler, kapatılan alanlar, değiştirilen bağımsız bölüm düzenleri veya kat ve cephe değişiklikleri başvurunun sonuçlanmasını engelleyebilir.

2. Yapı dosyasının kontrol edilmesi

Başvuru öncesinde ruhsat dosyasındaki projeler, denetim kayıtları, tutanaklar ve yapının mevcut durumu karşılaştırılmalıdır.

Eksik vize, rapor veya proje değişikliği varsa bunların niteliğine göre işlem yapılır.

3. Gerekli belgelerin hazırlanması

Yapının türüne göre teknik raporlar, enerji kimlik belgesi, yapı fotoğrafları ve başvuru formu hazırlanır.

Belgelerin güncel ve yetkili kişiler tarafından düzenlenmiş olması gerekir.

4. Yetkili idareye başvuru yapılması

Yapı ruhsatını düzenleyen belediyeye veya diğer yetkili idareye yapı kullanma izin talebi sunulur.

Başvuruya kayıt numarası verilmesi, sürecin daha sonra takip edilebilmesi açısından önemlidir.

5. Dosya ve saha incelemesi yapılması

Yetkili teknik personel, başvuru dosyasını inceler ve gerektiğinde yapıda yerinde kontrol gerçekleştirir.

Yapının ruhsat ve projelerine uygunluğu, bağımsız bölümler, ortak alanlar ve proje kapsamındaki teknik unsurlar değerlendirilir.

6. Eksiklik ve aykırılıklar giderilir

İncelemede eksik belge veya projeye aykırı uygulama belirlenirse başvuru sahibinden bunların tamamlanması istenebilir.

Aykırılığın niteliğine göre basit bir eksiklik giderilebilir veya tadilat ruhsatı ve proje revizyonu gerekebilir. Her aykırılığın sonradan projeye işlenebileceği düşünülmemelidir.

7. İdari ve mali işlemler tamamlanır

Yapıyla ilgili uygulanabilir harçlar, belediye ücretleri ve dosyada bulunan diğer mali yükümlülükler kontrol edilir.

Tutarlar belediyeye, yapının özelliklerine ve başvurunun kapsamına göre değişebilir.

8. Yapı kullanma izin belgesi düzenlenir

Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu, kullanımında fen bakımından sakınca bulunmadığı tespit edilirse yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.

İskan için gerekli belgeler nelerdir?

İskan için gerekli belgeler yapının niteliğine, ruhsat tarihine, yapı denetim durumuna ve başvuru yapılan idarenin işlem sistemine göre değişebilir.

Başvuru dosyasının temelinde genellikle şu belgeler bulunur:

• Yapı kullanma izni başvuru dilekçesi veya başvuru formu
• Yapının ruhsat eki projelerine uygun tamamlandığını belirten fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları
• Yetkili kişilerce hazırlanan enerji kimlik belgesi
• Yapının tamamlanmış durumunu gösteren fotoğraflar
• Başvuru temsilci tarafından yapılıyorsa yetki veya vekâlet belgesi

Yapının özelliğine göre ayrıca şu bilgi ve belgeler değerlendirilebilir:

• Yapı ruhsatı ve tadilat ruhsatları
• Onaylı mimari ve mühendislik projeleri
• Yapı denetim iş bitirme belgeleri
• İş bitirme tutanakları
• Bağımsız bölüm listesi
• Aplikasyon veya vaziyet krokisi
• Numarataj bilgisi
• Asansör bulunan yapılarda ilgili uygunluk ve tescil belgeleri
• Yangın güvenliğine ilişkin gerekli raporlar
• Sığınakla ilgili uygunluk belgeleri
• Yapının sınıfına ve kullanımına özgü teknik raporlar
• Başvuruya ilişkin harç ve ücret kayıtları

İnternette bulunan uzun ve sabit evrak listeleri her belediyede aynı şekilde uygulanmayabilir. Bazı bilgiler ilgili idare tarafından kendi kayıtlarından veya diğer kamu sistemlerinden temin edilebilir.

Güncel ve kesin liste, yapı ruhsatını veren idareden alınmalıdır.

İskan incelemesinde nelere bakılır?

İskan incelemesinde temel amaç, tamamlanan yapının ruhsat ve onaylı projelerle uyumlu olup olmadığını belirlemektir.

Yapının özelliklerine göre şu alanlar kontrol edilebilir:

• Yapının parseldeki konumu
• Bina taban oturumu
• Kat sayısı ve yapı yüksekliği
• Toplam yapı alanı
• Bağımsız bölüm sayısı
• Bağımsız bölümlerin kullanım türü
• Oda ve hacim düzenleri
• Merdiven ve ortak alanlar
• Cephe ve çatı uygulamaları
• Balkon, teras ve çıkmalar
• Otopark ve sığınak düzeni
• Projedeki erişilebilirlik çözümleri
• Asansör ve yangın güvenliğiyle ilgili proje koşulları
• Yapı denetim kayıtları
• Enerji kimlik belgesi
• Yapının fen ve sağlık kurallarına uygunluğu

İskan belgesi, binanın her türlü gizli ayıptan arındığını veya gelecekte hiçbir teknik sorun yaşamayacağını garanti etmez.

Ayrıca iskânın bulunması tek başına güncel deprem performansı belgesi değildir. Yapısal güvenlik konusunda şüphe duyulan binalar için ayrı teknik inceleme gerekir.

İskan neden verilmez?

İskan verilmemesinin en yaygın nedenlerinden biri, tamamlanan yapının ruhsat ve onaylı projeden farklı olmasıdır.

Başvurunun sonuçlanmasını engelleyebilecek durumlar şunlardır:

• Ruhsatsız ilave kat yapılması
• Balkon veya terasların projeye aykırı kapatılması
• Ortak alanların bağımsız bölümlere katılması
• Binanın parselde projeden farklı konumlandırılması
• Bağımsız bölüm sayısının değiştirilmesi
• Otopark veya sığınak alanlarının farklı amaçla kullanılması
• Yapı yüksekliği veya taban alanının aşılması
• Taşıyıcı sisteme projeye aykırı müdahale edilmesi
• Cephe veya çatı uygulamalarının projeye uymaması
• Zorunlu teknik raporların bulunmaması
• Yapı denetim sürecinin tamamlanmaması
• Eksik veya yetkisiz düzenlenmiş belgeler
• Başvuruya konu yapının tamamlanmamış olması

Aykırılığın giderilme yöntemi, niteliğine göre belirlenir. Bazı eksiklikler uygulamanın projeye uygun hâle getirilmesiyle çözülebilir. Bazı değişikliklerde tadilat ruhsatı gerekebilir.

İmar planına ve mevzuata aykırı bir uygulamanın yalnızca yeni proje hazırlanarak yasal hâle getirilebileceği varsayılmamalıdır.

Belediyeden iskan almak ne kadar sürer?

3194 sayılı İmar Kanunu’nda yapı sahibinin müracaatının yetkili idare tarafından en geç 30 gün içinde sonuçlandırılmasına ilişkin düzenleme bulunmaktadır.

Ancak bu süre, her başvuruda yapı kullanma izin belgesinin 30 gün içerisinde kesin olarak teslim edileceği anlamına gelmez.

Fiilî süreyi etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Başvuru dosyasının eksiksiz olması
• Yapının projeye uygun tamamlanması
• Yerinde inceleme programı
• Yapının büyüklüğü ve kullanım türü
• Eksikliklerin giderilme süresi
• Tadilat ruhsatı gerektiren bir durum bulunması
• Yapı denetim dosyasının tamamlanması
• İlgili kurum ve birimlerden alınması gereken görüşler

Başvurunun eksik veya yapının aykırı olması hâlinde işlem birkaç haftada tamamlanmayabilir. Eksikliklerin büyüklüğüne göre süreç aylarca uzayabilir.

Başvuru sahibinin evrak teslim ederken tarih ve kayıt numarası alması, sonradan yapılacak takibi kolaylaştırır.

İskan ücreti ne kadar?

İskan almak için Türkiye genelinde geçerli tek bir sabit ücret bulunmaz.

Toplam maliyet üzerinde şu unsurlar etkili olabilir:

• Belediyenin güncel ücret tarifesi
• Yapının toplam alanı
• Yapının sınıfı ve kullanım amacı
• Bağımsız bölüm sayısı
• Yapının bulunduğu bölge
• Yapıya özgü teknik kontroller
• Ödenmemiş harç ve katılım payları
• Proje değişikliği veya tadilat ruhsatı ihtiyacı
• Eksikliklerin giderilmesi için yapılacak uygulamalar

Bu nedenle yalnızca “iskan harcı” sorularak gerçek toplam maliyete ulaşılamayabilir. Belediyeden kalemleri gösteren güncel bir hesap istenmelidir.

Projeye aykırılık varsa düzeltme ve ruhsat işlemlerinin maliyeti, resmî belge ücretlerinden çok daha yüksek olabilir.

İskan sorgulama nasıl yapılır?

Bir binanın veya dairenin iskân durumunu öğrenmenin en güvenilir yolu, yapı ruhsatını veren idarenin kayıtlarını kontrol etmektir.

Sorgulama için şu yöntemler kullanılabilir:

Belediyeden sorgulama

Yapının bulunduğu belediyenin imar, yapı kontrol veya ruhsat birimine başvurulabilir.

Sorgulama sırasında şu bilgiler istenebilir:

• Açık adres
• Ada ve parsel numarası
• Yapı ruhsatı tarih ve numarası
• Bağımsız bölüm numarası
• Yapı kullanma izin belgesi numarası

E-belediye veya e-imar sistemi

Bazı belediyeler yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni bilgilerini çevrim içi sistemlerinde göstermektedir.

Her belediyenin sunduğu hizmet ve gösterdiği belge kapsamı aynı değildir.

E-Devlet üzerinden sorgulama

Bazı belediye ve kurum hizmetlerine e-Devlet üzerinden erişilebilir. Ancak Türkiye’deki bütün yapıların iskân kayıtlarını gösteren tek ve eksiksiz bir genel sorgulama ekranı bulunduğu varsayılmamalıdır.

Arama sonucunda karşılaşılan “İskan Kanunu borç sorgulama” veya “İmar Barışı yapı kayıt belgesi” hizmetleri, bina yapı kullanma izin belgesi sorgulamasıyla aynı işlem değildir.

Yazılı belge talep etme

Özellikle taşınmaz satın alma sürecinde sözlü bilgiyle yetinilmemelidir. İskan belgesinin bir örneği istenmeli ve belgedeki adres, ada-parsel, blok ve bağımsız bölüm bilgileri karşılaştırılmalıdır.

Tapuda iskan ne demek?

Tapu, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını gösterir. İskan ise yapının kullanılmasına ilişkin idari izin belgesidir.

Bu nedenle tapu belgesi ile yapı kullanma izin belgesi aynı belge değildir.

Tapuda çoğunlukla doğrudan “bu bina iskânlıdır” şeklinde bir ibare bulunmaz. Tapu kaydındaki mülkiyet türü önemli bir işaret olsa da her durumda tek başına kesin sonuç vermeyebilir.

Kat irtifakı neyi gösterir?

Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan bir binadaki bağımsız bölümler için kurulan haktır.

Tapuda kat irtifakı yazması, binanın güncel iskân durumunun yalnızca tapuya bakılarak kesin biçimde belirlenebileceği anlamına gelmez.

Kat mülkiyeti neyi gösterir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet türüdür. Yapı kullanma izin belgesi alınan kat irtifaklı yapılarda kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılabilir.

Tapuda kat mülkiyeti bulunması güçlü bir gösterge olsa da satın alma kararında belediye kayıtları ve yapı kullanma izin belgesi ayrıca kontrol edilmelidir.

İskanlı daire ne demek?

İskanlı daire, yapı kullanma izin belgesi kapsamına giren bir binada veya tamamlanmış yapı bölümünde bulunan daireyi ifade eder.

Bir ilanda yalnızca “iskanlı” yazması yeterli değildir. Şu bilgiler doğrulanmalıdır:

• Belge gerçekten düzenlenmiş mi?
• Belgedeki adres taşınmazla aynı mı?
• Ada ve parsel bilgileri uyuşuyor mu?
• İlgili blok belge kapsamında mı?
• Dairenin bulunduğu bölüm izin kapsamında mı?
• Yapıda iskândan sonra projeye aykırı değişiklik yapılmış mı?
• Tapudaki bağımsız bölüm bilgileri mevcut kullanımla uyumlu mu?

Kısmi yapı kullanma izni bulunan bir projede her blok veya bağımsız bölüm aynı durumda olmayabilir.

İskansız daire ne demek?

İskansız daire, bulunduğu yapının veya ilgili yapı bölümünün yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı dairedir.

İskanın bulunmamasının farklı nedenleri olabilir:

• İnşaat henüz tamamlanmamış olabilir.
• Başvuru yapılmamış olabilir.
• Başvuru dosyası eksik olabilir.
• Yapı projeye aykırı tamamlanmış olabilir.
• Yapı denetim süreci sonuçlandırılmamış olabilir.
• Yapı ruhsatının geçerliliğiyle ilgili sorun bulunabilir.
• Eski yapının belediye arşiv kayıtları eksik olabilir.
• Yalnızca bazı bloklar için izin alınmış olabilir.

Bu nedenle “iskansız” ifadesi tek başına sorunun büyüklüğünü açıklamaz. Yapı dosyası incelenerek neden belirlenmelidir.

İskan alınmazsa ne olur?

İskan alınmadığında yapının kullanım izni resmî olarak tamamlanmamış olur.

Karşılaşılabilecek başlıca sonuçlar şunlardır:

• Yapının ruhsat ve projeye uygunluğu konusunda belirsizlik oluşur.
• Kat mülkiyetine geçiş süreci tamamlanmamış olabilir.
• Satış sırasında alıcılar ek belge ve inceleme talep edebilir.
• Taşınmazın değerleme sürecinde sorun çıkabilir.
• Bankalar konut kredisi başvurusunu kendi teminat politikalarına göre reddedebilir veya ek inceleme yapabilir.
• Projeye aykırılıklar nedeniyle idari işlem uygulanabilir.
• Eksikliklerin sonradan giderilmesi daha maliyetli hâle gelebilir.
• Maliklerle yüklenici arasında sorumluluk ve masraf uyuşmazlığı çıkabilir.

İskansız bir taşınmazın satışı her durumda otomatik olarak imkânsız değildir. Ancak satışın yapılabilmesi, taşınmazın teknik ve hukuki risklerinin ortadan kalktığını göstermez.

Özellikle topraktan veya temelden ev alırken sözleşmede iskân sorumluluğunun, teslim koşullarının ve masrafların açıkça belirlenmesi önemlidir.

İskansız ev alınır mı?

İskansız bir ev satın alınmadan önce iskânın neden bulunmadığı araştırılmalıdır.

Satın alma kararı öncesinde şu kontroller yapılmalıdır:

1. Belediyeden yapı ruhsatı ve iskân durumu öğrenilmelidir.
2. Yapı kullanma izin başvurusu bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
3. Ruhsat ve onaylı projeler incelenmelidir.
4. Mevcut yapı ile onaylı proje karşılaştırılmalıdır.
5. Projeye aykırı alanlar belirlenmelidir.
6. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumu kontrol edilmelidir.
7. İskânın alınabilmesi için gereken işlemler yazılı olarak öğrenilmelidir.
8. Masrafların ve başvuru sorumluluğunun kime ait olacağı belirlenmelidir.
9. Banka kredisi kullanılacaksa taşınmazın uygunluğu önceden sorulmalıdır.
10. Teknik ve hukuki riskler uzmanlarla değerlendirilmelidir.

Yalnızca satıcının “iskan kısa süre içinde alınacak” açıklamasına güvenilmemelidir. Mevcut başvuru, eksiklik listesi ve belediye kayıtları görülmelidir.

Kısmi iskan nedir?

Kısmi iskân, yapının tamamı bitmemiş olsa bile bağımsız olarak kullanılabilmesi mümkün olan tamamlanmış bölümler için verilen yapı kullanma iznidir.

Kısmi iskân, her yarım kalmış binada alınabilecek geçici bir izin değildir. İzin verilecek bölümün bağımsız biçimde kullanılabilir ve gerekli teknik koşulları karşılıyor olması gerekir.

Büyük projelerde farklı blokların farklı tarihlerde tamamlanması hâlinde yalnızca tamamlanan bloklar için izin düzenlenmesi mümkün olabilir.

Bir daire satın alınırken yapının “kısmi iskânlı” olduğu söyleniyorsa ilgili daire ve bloğun belgenin kapsamında olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Genel iskan nedir?

“Genel iskân” ifadesi, uygulamada yapının bütününe verilen yapı kullanma iznini anlatmak amacıyla kullanılabilir.

Bu ifade her zaman ayrı bir resmî belge türünü göstermeyebilir. Belgenin tamamlanan yapının tümünü mü, belirli blokları mı yoksa belirli bölümleri mi kapsadığı belge üzerinden incelenmelidir.

Bireysel iskan nasıl alınır?

Bireysel iskân ifadesi iki farklı durumu anlatmak için kullanılmaktadır:

• Malik tarafından doğrudan yapılan yapı kullanma izni başvurusu
• Bir apartmandaki tek bağımsız bölüm için izin alınması düşüncesi

Bir malikin başvuruyu kendisinin takip etmesi mümkündür. Ancak çok bağımsız bölümlü bir binada yalnızca tek dairenin talebiyle otomatik olarak ayrı iskân düzenleneceği varsayılmamalıdır.

Yapının bir bölümüne izin verilebilmesi için bu bölümün bağımsız olarak kullanılabilir olması ve mevzuattaki kısmi kullanma izni koşullarını karşılaması gerekir.

Müstakil eve iskan nasıl alınır?

Müstakil evlerde de temel süreç diğer ruhsatlı yapılarla aynıdır.

• Ev, yapı ruhsatı ve onaylı projelerine uygun tamamlanır.
• Yapı denetim veya fenni mesuliyet işlemleri sonuçlandırılır.
• Gerekli rapor ve belgeler hazırlanır.
• Ruhsatı düzenleyen idareye başvuru yapılır.
• Yapı yerinde ve dosya üzerinden incelenir.
• Eksiklikler varsa tamamlanır.
• Uygunluk sağlandığında yapı kullanma izin belgesi düzenlenir.

Müstakil olması, evin yapı kullanma izin belgesinden muaf olduğu anlamına gelmez.

Villa yapımındaki proje, uygulama ve teslim aşamalarının planlanması hakkında villa yapımı ne kadar sürer? rehberinden bilgi alınabilir.

Müteahhit kaçtıysa iskan nasıl alınır?

Müteahhidin işi bırakması veya kendisine ulaşılamaması, yapının otomatik olarak iskân alamayacağı anlamına gelmez. Malik veya malikler yetkili idareden yapı dosyasının durumunu öğrenebilir.

Öncelikle şu konular belirlenmelidir:

• Yapı ruhsatı geçerli mi?
• İnşaat ruhsata uygun tamamlanmış mı?
• Yapı denetim dosyası sonuçlandırılmış mı?
• Eksik teknik rapor bulunuyor mu?
• Projeye aykırı imalat var mı?
• Başvuru daha önce yapılmış mı?
• Belediyenin tespit ettiği eksiklikler neler?
• Yapının tamamlanması için ek imalat gerekiyor mu?

Eksik belgelerin temin edilmesi, yeni teknik sorumluların görevlendirilmesi veya projeye aykırı bölümlerin düzeltilmesi gerekebilir.

Müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan sorumluluğu ve masrafların kim tarafından karşılanacağı ise ayrı bir hukuki değerlendirme konusudur.

Eski binalara iskan nasıl alınır?

Eski bir binaya iskân alınabilmesi için öncelikle belediye arşivindeki ruhsat ve proje dosyası araştırılmalıdır.

İncelenmesi gereken başlıca konular şunlardır:

• Binanın yapı ruhsatı bulunuyor mu?
• Ruhsatın kapsamı ve tarihi nedir?
• Onaylı mimari ve mühendislik projeleri mevcut mu?
• Yapının bugünkü durumu projeye uygun mu?
• Sonradan yapılan ilave veya değişiklikler var mı?
• Daha önce yapı kullanma izni başvurusu yapılmış mı?
• Belediye arşivinde eksik belge bulunuyor mu?
• Yapının ruhsat süresi içerisinde tamamlanıp tamamlanmadığı belirlenebiliyor mu?

Ruhsat ve proje bulunmayan veya ciddi aykırılığı bulunan eski binalarda doğrudan iskân başvurusu yapılamayabilir. Yapının güncel mevzuata göre nasıl değerlendirileceği yetkili idare ve teknik uzmanlar tarafından belirlenmelidir.

Her eski bina için uygulanabilecek ortak bir “sonradan iskân alma” yöntemi bulunmaz.

Beş yıl içinde iskan alınmazsa ne olur?

İmar mevzuatındaki beş yıllık süre, doğrudan “iskan belgesi beş yıl içinde alınmalıdır” şeklinde okunmamalıdır.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra iki yıl içinde inşaata başlanması ve ruhsatın başlangıç süresiyle birlikte beş yıl içinde yapının tamamlanması gerekir. Süresi içerisinde tamamlanmayan ve gerekli yenileme işlemleri yapılmayan ruhsatın geçerliliği etkilenebilir.

Dolayısıyla önemli olan yalnızca iskân başvurusunun tarihi değildir. Yapının ruhsat süresinde tamamlanıp tamamlanmadığı ve gerekiyorsa ruhsat yenilemesinin yapılıp yapılmadığı da incelenir.

Beş yılı geçen her bina hakkında dosya görülmeden aynı sonuca varılamaz.

İskan belgesi yapı güvenliğini garanti eder mi?

İskan belgesinin bulunması, yapının ruhsat ve projeler yönünden incelenerek kullanma izni aldığını gösterir. Ancak belgenin varlığı binanın güncel deprem performansını tek başına ortaya koymaz.

İskân:

• Güncel performans analizi değildir.
• Riskli yapı tespit raporu değildir.
• Beton dayanım testi değildir.
• Gizli ayıp bulunmadığının garantisi değildir.
• Sonradan yapılan müdahaleleri otomatik olarak kapsamaz.

Binanın güvenliği konusunda şüphe varsa taşıyıcı sistemin uzman mühendisler tarafından ayrıca incelenmesi gerekir.

İskan alındıktan sonra yapılan değişiklikler sorun oluşturur mu?

Evet. İskân alınmış bir yapıda sonradan ruhsata ve projeye aykırı değişiklik yapılması yeni bir imar sorunu oluşturabilir.

Şu uygulamalar özellikle dikkat gerektirir:

• Balkon veya teras kapatma
• Çatı arasını bağımsız alana dönüştürme
• Ortak alanı daireye katma
• Yeni bağımsız bölüm oluşturma
• Taşıyıcı elemana müdahale etme
• Cepheyi değiştirme
• Kullanım amacını değiştirme
• Ruhsatsız ilave alan oluşturma

İskânın önceden alınmış olması, sonradan yapılan aykırı uygulamaları yasal hâle getirmez.

İskan hakkında sık sorulan sorular

İskan almak ne demek?

İskan almak, tamamlanan yapının ruhsat ve onaylı projelerine uygunluğunun incelenmesi sonucunda yapı kullanma izni düzenlenmesi anlamına gelir.

İskan etmek ne demek?

Genel dilde iskân etmek, bir kişiyi veya topluluğu belirli bir yere yerleştirmek anlamına gelir. İnşaat sektöründe kullanılan iskân ise tamamlanan yapının kullanımına izin verilmesini ifade eder.

İskanlı tapu diye ayrı bir tapu türü var mı?

“İskanlı tapu” resmî bir tapu türü değildir. Bu ifade genellikle yapı kullanma izni bulunan taşınmazlar için kullanılır. Kesin durum belediye kayıtları ve izin belgesi üzerinden doğrulanmalıdır.

İskan belgesinin süresi dolar mı?

Yapı kullanma izin belgesi, belirli aralıklarla yenilenen süreli bir belge değildir. Ancak iskândan sonra yapılan ruhsata aykırı değişiklikler veya belgeyi etkileyen idari ve yargısal işlemler ayrı sonuçlar doğurabilir.

İskan belgesi iptal edilebilir mi?

Hukuka aykırı düzenlendiği, yanlış bilgiye dayandığı veya izin koşullarının bulunmadığı tespit edilen belgeler idari ya da yargısal süreçlere konu olabilir. Her durum dosya özelinde değerlendirilir.

Yapı kayıt belgesi iskan yerine geçer mi?

Hayır. Yapı kayıt belgesi ile yapı kullanma izin belgesi farklı hukuki belgelerdir. Yapı kayıt belgesinin bulunması, yapının otomatik olarak iskânlı olduğu anlamına gelmez.

İskan alınmadan kat mülkiyetine geçilir mi?

Kat irtifaklı yapılarda kat mülkiyetine geçiş sürecinde yapı kullanma izin belgesi temel belgelerden biridir. Taşınmazın özel durumu tapu ve belediye kayıtları üzerinden incelenmelidir.

İskanı olmayan daireye kredi çıkar mı?

Bankalar taşınmazın tapu türünü, ruhsatını, iskân durumunu ve ekspertiz değerini kendi kredi politikalarına göre değerlendirir. İskanın bulunmaması kredinin reddedilmesine veya ek inceleme yapılmasına yol açabilir.

İskan süreci daha proje aşamasında planlanmalıdır

İskan, inşaat bittikten sonra hatırlanacak bağımsız bir evrak işlemi değildir. Belgenin sorunsuz alınabilmesi için yapının en başından itibaren ruhsatına, projelerine ve teknik gerekliliklere uygun ilerlemesi gerekir.

Şantiye sırasında yapılan kontrolsüz değişiklikler, bağımsız bölüm düzenlemeleri ve projeye işlenmeyen uygulamalar teslim aşamasında önemli sorunlara dönüşebilir.

VillaPiri, anahtar teslim inşaat sürecini mimari ve mühendislik projelerinden saha uygulamalarına, kalite kontrolünden tamamlanmış yapı teslimine kadar bütüncül biçimde ele alır.

Anahtar teslim villa projelerinde uygulamanın onaylı projelerle uyumlu ilerlemesi, yapı kullanma izin sürecinde karşılaşılabilecek risklerin azaltılması açısından önem taşır.