Köy yerleşik alanı, köyde mevzuata uygun olarak yapılmış mevcut binaların ve köy ortak yapılarının toplu bulunduğu bölümün resmî harita üzerinde belirlenen sınırıdır. Bu sınırın içindeki tapuda “tarla” yazan bir parsele ev yapılması mümkün olabilir; ancak parselin sınır içinde kalması tek başına yapı hakkı oluşturmaz.

Yapı yapılabilmesi için parselin resmî sınır paftasındaki yeri, varsa imar planı, yol bağlantısı, mülkiyet durumu, özel kanunlarla korunan alanlar ve yapı projesi birlikte incelenmelidir. Ruhsat istisnası bulunan bir köy evi için dahi ilgili idarenin proje onayı alınmadan ve muhtarlığa bildirim yapılmadan inşaata başlanmamalıdır.

Köy Yerleşik Alanı Ne Demek?

Köy yerleşik alanı, yalnızca köy tabelasının bulunduğu yeri veya köyün idari sınırlarının tamamını ifade etmez. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki tanıma göre köydeki mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan bölümdür.

Köy konağı, ibadethane, okul, sağlık ocağı, harman yeri ve benzeri köy ortak yapıları da sınır belirlenirken dikkate alınabilir. Esas olan, yetkili idarece hazırlanmış ve onaylanmış sınır paftasıdır.

Kavramlar arasındaki fark kısaca şöyledir:

Bu nedenle “parsel köy sınırları içinde” ifadesi ile “parsel köy yerleşik alanı veya civarı içinde” ifadesi aynı anlama gelmez. Yapılaşma açısından ikinci durumun resmî olarak doğrulanması gerekir.

Köy Yerleşik Alan Sınırı Nasıl Belirlenir?

Köy yerleşik alan sınırı, arazi üzerinde tahmin edilerek veya yalnızca uydu görüntüsüne bakılarak belirlenmez. Sınır tespiti, içinde harita mühendisinin de bulunduğu en az üç kişilik teknik komisyon tarafından harita ya da kadastro paftası üzerine işlenir.

Çalışmada genel olarak şu unsurlar değerlendirilir:

• Mevzuata uygun mevcut konutların ve ortak yapıların konumu
• Kadastro yolları ve fiilen kullanılan yollar
• Parsellerin mülkiyet dokusu
• Arazinin eğimi ve doğal yapısı
• Dere yatağı, taşkın, heyelan, kaya düşmesi ve benzeri afet riskleri
• Tarım arazileri, ormanlar, meralar ve sit alanları
• Askerî yasak ve güvenlik bölgeleri
• İlgili özel kanunların izin veya koruma hükümleri

Önce mevcut yapıların dış kenarlarını esas alan köy yerleşik alan çizgisi oluşturulur. Gerekli görülürse bu çizginin dışından, 300 metreyi geçmeyecek biçimde ayrı bir “civar” sınırı belirlenebilir.

Hazırlanan sınırlar büyükşehir belediyesi bulunan illerde ilçe belediye meclisinin teklifi üzerine büyükşehir belediye meclisince onaylanır. Diğer illerde onay mercii il genel meclisidir.

Bir taşınmazın sınır içinde kalıp kalmadığını öğrenmenin güvenilir yolu, onaylı paftayı ada ve parsel bilgileriyle inceletmektir. İnternet haritasındaki yaklaşık konum veya yakındaki evler kesin kanıt sayılmaz.

Köy Yerleşik Alanında 300 Metre Kuralı Nedir?

300 metre kuralı, köydeki her binanın etrafına otomatik olarak çizilen 300 metre yarıçaplı bir daire değildir. Yönetmelikteki 300 metre, yerleşik alan çizgisinin dışından geçirilebilecek köy yerleşik alanı civarı sınırı için azami mesafedir.

Yetkili komisyon civar sınırını belirlerken mülkiyet dokusunu, arazi şeklini, doğal eşikleri, afet tehlikelerini ve korunan alanları dikkate alır. Bu nedenle sınır bazı yönlerde 300 metreye kadar uzanabilir, bazı yönlerde daha kısa kalabilir veya belirli bölümler kapsam dışında bırakılabilir.

Önemli noktalar şunlardır:

• 300 metrelik civar alan kendiliğinden oluşmaz; ayrıca tespit ve onay gerekir.
• Mesafe yerleşik alan sınırından ölçülür; köy meydanı ya da tek tek evler başlangıç noktası değildir.
• 300 metre bir üst sınırdır, her yerde kullanılması zorunlu değildir.
• Önceden onaylanmış eski sınırlar sırf yönetmelik değişti diye kendiliğinden 300 metreye genişlemez.
• Parsel çizginin çok yakınında olsa bile paftada dışarıda kalabilir.
• Sınır içinde kalmak, özel kanunlardan doğan kısıtlamaları ortadan kaldırmaz.

Dağınık yerleşim niteliğindeki köylerde farklı bir yöntem uygulanabilir. Ortak yapılarla veya birbirleriyle aralarında en fazla 200 metre bulunan mevzuata uygun binalar esas alınarak yerleşik alan belirlenebilir; bu yerlerde ayrıca civar sınırı oluşturulmaz.

Köye bağlı bir mezranın köyle birlikte değerlendirilmesinde de 300 metre ölçütü kullanılır. Köy ve mezradaki en dış binalar arasındaki toplam mesafe 300 metreyi aşmıyorsa sınırlar birlikte, aşıyorsa ayrı ayrı tespit edilebilir.

Köy Yerleşik Alanı İçindeki Tarlaya Ev Yapılır mı?

Evet, tapuda tarla olarak kayıtlı bir parsel köy yerleşik alanı veya onaylı civarı içinde kalıyorsa konut yapılması mümkün olabilir. Fakat “tarla” vasfı, sınır içindeki konum ve yapılaşma uygunluğu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

İnşaata geçmeden önce en az şu şartlar kontrol edilmelidir:

1. Parselin onaylı köy yerleşik alanı veya civarı paftasında kalması
2. Varsa imar planında konut yapılmasına engel bir karar bulunmaması
3. Parselin kamuya ait bir yola cephesinin bulunması veya yol durumunun mevzuata uygun olması
4. Taşkın, heyelan, sit, orman, mera, kıyı ve benzeri özel kısıtların bulunmaması
5. Tarım mevzuatı bakımından gerekli görüş ve izinlerin tamamlanması
6. Hisseli taşınmazlarda mülkiyet ve malik onaylarının çözümlenmesi
7. Mimari ve mühendislik projelerinin ilgili idarece onaylanması
8. Yapı ruhsatı istisnası uygulanıyorsa proje onayından sonra muhtarlığa bildirim yapılması

Parselin sınır içinde olduğu bilgisi sözlü beyanla değil, ilgili idarenin onaylı paftası ve yazılı görüşüyle doğrulanmalıdır. İmar durumu nedir rehberinde parselin yapılaşma koşullarının nasıl araştırılabileceği ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

Tapuda Tarla Yazması Ev Yapmaya Engel midir?

Tapudaki “tarla” kaydı, taşınmazın tapu sicilindeki vasfını gösterir. Bu kayıt tek başına “hiçbir yapı yapılamaz” veya “köy evi kesin yapılabilir” sonucunu doğurmaz.

Karar verilirken taşınmazın köy yerleşik alanı paftasındaki konumu, plan kararı, tarımsal niteliği ve özel mevzuat hükümleri birlikte değerlendirilir. Konu hakkında genel koşullar için tarlaya ev yapılır mı içeriği de incelenebilir.

Özellikle mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi, sulu tarım arazisi veya korunan büyük ova sınırı gibi statüler ek izin ve sınırlamalara yol açabilir. Bu nedenle tapu vasfı kadar Tarım ve Orman birimlerinin ve ilgili idarenin parsel bazındaki görüşü de önemlidir.

Köy Yerleşik Alanında Yapı Ruhsatı Alınır mı?

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamındaki köy ve mezraların yerleşik alanları ile civarında yapılacak konutlar, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilatlar kural olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni istisnasından yararlanabilir.

Bu istisna “projesiz ve izinsiz yapı yapılabilir” anlamına gelmez. Yapı projesinin fen ve sağlık kurallarına uygun olduğuna dair ilgili idare onayı alınmalı, ardından inşaata başlamadan önce muhtarlığa bildirim yapılmalıdır. Büyükşehirlerde proje onayı ilçe belediyesince verilir.

Parsel planlı alanda kalıyorsa, yapılacak yapı istisna kapsamına girmiyorsa veya özel mevzuat farklı bir izin öngörüyorsa yapı ruhsatı gerekebilir. Uygulanacak süreç, idareden alınacak yazılı parsel bilgisiyle netleştirilmelidir.

Muhtardan alınan bir yazı veya sözlü onay, teknik proje onayının yerine geçmez. Mevzuattaki sıra önce ilgili idare onayı, sonra muhtarlığa bildirim şeklindedir.

Köy Yerleşik Alanı İmar Durumu Nasıl Öğrenilir?

Köy yerleşik alanı imar durumunu araştırırken yalnızca tapu kaydına veya e-Devlet üzerindeki genel parsel görüntüsüne güvenilmemelidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel ekranı mülkiyet ve konum araştırmasında yardımcı olsa da yapılaşma hakkının kesin belgesi değildir.

İzlenebilecek yol şöyledir:

1. Tapudan veya parsel sorgulama sisteminden il, ilçe, mahalle ya da köy, ada ve parsel bilgilerini doğrulayın.
2. Büyükşehirlerde ilgili ilçe belediyesine; diğer yerlerde yetkili belediye veya il özel idaresine başvurun.
3. Onaylı köy yerleşik alanı ve civarı paftasında parselin konumunu kontrol ettirin.
4. Parselin planlı mı plansız mı olduğunu ve hangi yönetmelik hükümlerine tabi bulunduğunu sorun.
5. Yapı yaklaşma mesafesi, kat adedi, bina yüksekliği, yol cephesi ve proje onayı koşullarını yazılı olarak öğrenin.
6. Tarım, orman, mera, sit, kıyı, su havzası ve afet riski bakımından ek görüş gerekip gerekmediğini belirleyin.
7. Yapı ruhsatı mı yoksa proje onayı ve muhtarlık bildirimi mi uygulanacağını teyit edin.

Belediyelerin e-imar ekranları ön bilgi sağlayabilir. Ancak sistemde veri bulunmaması, sınır paftasının güncel olmaması veya özel statülerin haritaya yansımaması ihtimaline karşı nihai karar için yazılı başvuru yapılması daha güvenlidir.

Bir arsa satın alınmadan önce yürütülmesi gereken tapu, yol, şerh ve plan kontrolleri için arsa alırken nelere dikkat edilmeli rehberinden yararlanılabilir.

Köy Yerleşik Alanı Yapılaşma Şartları Nelerdir?

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği genel çerçeveyi belirlese de her parsele aynı büyüklükte ev yapılamaz. Yerel kararlar, parsel şekli, yol durumu, çekme mesafeleri, topoğrafya ve özel mevzuat kullanılabilir alanı değiştirebilir.

Genel hükümler özetle şöyledir:

1.500 metrekareden büyük müşterek parsellerde, bütün maliklerin muvafakati ve diğer şartların sağlanması hâlinde en fazla üç yapı yapılmasına ilişkin özel düzenleme uygulanabilir. Yapılar arasında en az 6 metre bırakılması, her bir yapının 250 metrekareyi ve toplam yapı alanının 750 metrekareyi aşmaması gerekir.

Bu özel hüküm her hisseli parsele otomatik olarak üç ev hakkı vermez. Maliklerin onayı, proje uygunluğu, parselin niteliği ve diğer yapılaşma şartları birlikte aranır.

Köy İmarı Yüzde Kaçtır?

“Köy imarı yüzde 40” ifadesi tek başına eksiktir. Yönetmelikteki yüzde 40, ilgili yapıların parsel üzerinde kaplayabileceği toplam taban alanının üst sınırını ifade eder; toplam kat alanı için verilmiş bir emsal oranı değildir.

Örneğin 1.000 metrekare bir parselde teorik taban alanı üst sınırı 400 metrekaredir. Ancak çekme mesafeleri, yol cephesi, parsel geometrisi, zemin koşulları, proje onayı ve yerel kararlar nedeniyle fiilen kullanılabilecek alan daha düşük olabilir.

Taban alanı ile toplam inşaat alanının farkı TAKS ve KAKS nedir içeriğinde; farklı büyüklükteki arsalar için örnek hesaplar ise arsaya kaç metrekare ev yapılır rehberinde açıklanmaktadır.

Köy İçi İfraz Şartları Nelerdir?

İfraz, tek bir parselin mevzuata uygun biçimde birden fazla parsele bölünmesidir. Köy ve mezraların yerleşik alanları ile civarında yapılacak ifrazlarda oluşan parsellerin kamuya ait bir yola cepheli olması gerekir.

Genel kurallara göre yeni parsellerin genişliği 15 metreden, derinliği 20 metreden az olamaz. Çıkmaz sokak oluşturacak şekilde ifraz yapılamaz ve yalnızca parsel sahiplerinin terk edeceği bir alan üzerinden yeni yol açılarak bölünme gerçekleştirilemez.

Bir defada en fazla beş parsel elde edilebilir. İfraz sonucunda oluşan parseller ikinci kez ifraz edilemez. Arazinin özel kanunlara tabi olması hâlinde tarım, orman veya mera mevzuatındaki ek sınırlamalar da uygulanır.

İfrazın teknik süreci ve tevhitten farkı için ifraz ve tevhit nedir içeriği incelenebilir. Taşınmazın bağımsız bölüm değil arazi parçası olarak nasıl tanımlandığını anlamak için parsel ne demek rehberi de yararlıdır.

Kırsal Yerleşim Alanı Ne Demek?

Kırsal yerleşim alanı, özellikle büyükşehir belediyesi sınırlarında köy tüzel kişiliğinin sona erdiği veya mahallenin kırsal niteliğini koruduğu yerlerde kullanılan bir planlama kavramıdır. Bu alanların sınırları yetkili belediye kararlarıyla belirlenir.

Bir mahallenin günlük dilde “köy” olarak anılması, bütün parsellerinin kırsal yerleşik alan kapsamında olduğu anlamına gelmez. Aynı şekilde kırsal mahalle statüsüyle yapılaşma sınırı birbirinden farklı idari işlemlere dayanabilir.

Bu nedenle eski köy, kırsal mahalle, köy yerleşik alanı ve kırsal yerleşik alan ifadeleri birbirinin yerine kullanılmamalıdır. Parselin tabi olduğu sınır ve mevzuat, ilgili ilçe belediyesinden ada-parsel bazında öğrenilmelidir.

Köy Yerleşik Alanı Dışında Ev Yapılır mı?

Köy yerleşik alanı ve onaylı civarı dışında kalan bir arazi, köy evi için geçerli ruhsat istisnasından yararlanmaz. Bu alanlarda plansız alanların iskân dışı bölümlerine ilişkin şartlar, tarım mevzuatı ve gerekiyorsa yapı ruhsatı süreci uygulanır.

Yerleşik alan dışında konut yapılabilmesi; parsel büyüklüğü, yol cephesi, yapı yaklaşma mesafeleri, tarımsal bütünlüğün korunması ve ilgili kurum izinlerine bağlı olabilir. “Köye yakın” olmak veya çevrede yapı bulunması tek başına yeterli değildir.

Parselin tarım arazisi olması durumunda yapı türüne göre tarım dışı kullanım izni veya tarımsal amaçlı yapı değerlendirmesi gerekebilir. Genel köy yapısı süreci için köyde ev yapma şartları içeriğine bakılabilir.

Köy Yerleşme Planı ile Köy Yerleşik Alanı Aynı mıdır?

Hayır. Köy yerleşik alanı, mevcut yapılaşmaya göre belirlenen ve yapılaşma hükümlerinin uygulanacağı sınırı gösterir. Köy yerleşme planı ise köyün gelişmesini düzenlemek, yeni yerleşim alanları oluşturmak ve gerektiğinde hak sahiplerine arsa tahsis etmek amacıyla hazırlanan daha kapsamlı bir plandır.

Bir köyde yerleşik alan sınırı bulunması, o köy için mutlaka köy yerleşme planı hazırlandığı anlamına gelmez. Aynı şekilde bir yerleşme planındaki parsel düzeni, tapudaki her taşınmazın doğrudan yapılaşmaya hazır olduğu sonucunu doğurmaz.

Köy Yerleşik Alanı İçinde Arsa Alırken Neler Kontrol Edilmelidir?

Satın alma kararından önce satıcının “köy imarlı”, “ev yapılabilir” veya “300 metre içinde” açıklaması resmî belgelerle doğrulanmalıdır. İlan metni ve komşu yapı örnekleri, yapılaşma garantisi vermez.

Kontrol listesi şu şekilde hazırlanabilir:

• Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi
• Ada ve parsel numarasının sahadaki konumla uyumu
• Onaylı köy yerleşik alanı ve civarı paftası
• Parselin sınır çizgisinin tamamen mi, kısmen mi içinde kaldığı
• Kadastro yoluna ve fiilî yola erişim
• Varsa imar planı ve plan notları
• Tarım, orman, mera, sit, kıyı ve havza statüsü
• Taşkın, heyelan ve diğer jeolojik sakıncalar
• Hisseli tapu ve malik muvafakati durumu
• İfraz geçmişi ve yeniden ifraz yasağı
• Proje onayını verecek yetkili idare
• Yapı ruhsatı istisnasının söz konusu yapı için uygulanıp uygulanmadığı
• Su, atık su ve ulaşım gibi teknik altyapının uygulanabilirliği

Yapı yeri netleştikten sonra parselin jeolojik özellikleri ve temel tasarımı için zemin etüdü yapılmalıdır. Sınır içinde olmak, zeminin yapılaşmaya teknik olarak uygun olduğunu göstermez.

Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

Köy yerleşik alanlarında en sık karşılaşılan hata, 300 metre içinde kalan her parselin otomatik olarak imarlı kabul edilmesidir. Oysa resmî pafta çizgisi, 300 metre üst sınırı içinde arazinin koşullarına göre ayrıca belirlenir.

Diğer yaygın hatalar şunlardır:

• Köyün idari sınırı ile yerleşik alan sınırını aynı sanmak
• Tapuda tarla yazdığı için kesinlikle ev yapılamayacağını düşünmek
• Tapuda arsa yazdığı için kesinlikle ev yapılabileceğini varsaymak
• Muhtarın sözlü onayını yapı izni olarak kabul etmek
• Ruhsat istisnasını proje onayından muafiyet sanmak
• Uydu görüntüsündeki yakın evleri emsal göstermek
• Eski sınırın kendiliğinden 300 metre genişlediğini düşünmek
• Tarım, mera, orman, sit ve afet hükümlerini kontrol etmemek
• Hisseli taşınmazda diğer maliklerin haklarını dikkate almamak
• Proje onayı tamamlanmadan temel veya prefabrik yapı kurmak

Konteyner, prefabrik ev veya hafif çelik yapı tercih edilmesi de parsel ve izin kontrollerini ortadan kaldırmaz. Zemine sabitlenen, sürekli kullanıma ayrılan ve yapı niteliği taşıyan uygulamalar ilgili imar hükümleri kapsamında değerlendirilir.

Köy Yerleşik Alanı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Köy yerleşik alanı nasıl öğrenilir?

Ada ve parsel bilgileriyle büyükşehirlerde ilçe belediyesine, diğer yerlerde ilgili belediye veya il özel idaresine başvurulmalıdır. Parselin konumu, onaylı köy yerleşik alanı ve civarı paftası üzerinde kontrol edilmeli ve mümkünse yazılı görüş alınmalıdır.

Tapuda köy yerleşik alanı yazar mı?

Tapu senedinde genellikle taşınmazın köy yerleşik alanı içinde kaldığına ilişkin kesin yapılaşma bilgisi bulunmaz. Tapu vasfı ile imar ve yerleşik alan durumu farklı kayıtlardır; onaylı pafta ilgili idareden incelenmelidir.

Köy yerleşik alanı sınırı değişebilir mi?

Evet. Yerleşmenin gelişmesi, yeni veriler veya planlama ihtiyacı nedeniyle sınır yeniden belirlenebilir, genişletilebilir ya da daraltılabilir. Değişiklik teknik tespit ve yetkili meclisin onayıyla yürürlüğe girer.

Eski köy yerleşik alanı sınırı otomatik olarak 300 metre genişler mi?

Hayır. Daha önce onaylanmış sınırlar kendiliğinden 300 metreye çıkmaz. Civarın genişletilmesi için mevzuata uygun yeni bir sınır tespiti ve onay kararı gerekir.

300 kot kaç metredir?

“Kot 300”, genellikle bir noktanın kabul edilen başlangıç düzlemine göre 300 metre yüksekliğini ifade eder. Köy yerleşik alanındaki 300 metre kuralı ise yatay planlama mesafesidir; kot veya rakım değildir. İki kavram birbirinden farklıdır.

Köy imarlı ne demek?

“Köy imarlı” resmî belgelerde tek başına yeterli ve standart bir imar türü değildir. İlanlarda çoğunlukla parselin köy yerleşik alanında bulunduğunu anlatmak için kullanılır; sınır, plan ve yapılaşma koşulları ilgili idareden doğrulanmalıdır.

E-imar sorgulaması yeterli midir?

E-imar sistemi yararlı bir ön kontrol aracıdır ancak her köyün sınır paftası veya bütün özel mevzuat kısıtları çevrim içi sisteme işlenmiş olmayabilir. Yapı kararı için ada-parsel bazında yazılı idare görüşü alınması daha güvenlidir.

Muhtardan izin almak ev yapmak için yeterli midir?

Hayır. Ruhsat istisnası kapsamındaki yapılarda dahi önce projenin ilgili idarece fen ve sağlık kurallarına uygun bulunması gerekir. Muhtarlığa yapılan işlem, proje onayından sonraki bildirimdir; teknik onayın yerine geçmez.

Köy yerleşik alanında tek parsele birden fazla ev yapılabilir mi?

Genel kural bir parselde bir konuttur. Ancak 1.500 metrekareden büyük müşterek parsellerde bütün maliklerin muvafakati ve yönetmelikteki büyüklük, mesafe ve toplam alan şartları sağlanırsa en fazla üç yapı için özel hüküm uygulanabilir.

Sınırın içinden geçen parselin tamamı yapılaşabilir mi?

Hayır. Bir parselin sınır tarafından kesilmesi hâlinde hangi bölümün hangi hükümlere tabi olduğu teknik pafta üzerinden değerlendirilir. Yapı yeri, yol bağlantısı, çekme mesafeleri ve koruma kararları ayrıca incelenir.

Köy Evi Projesine Parsel Kontrolüyle Başlayın

Köy yerleşik alanındaki bir parsel için doğru başlangıç, hazır bir ev modeli seçmek değil; sınır paftasını, yol durumunu, mülkiyeti ve yapılaşma şartlarını birlikte doğrulamaktır. Bu inceleme sonunda evin konumu, taban alanı, kat adedi ve gerekli izin yöntemi güvenli biçimde belirlenebilir.

VillaPiri, köy evi projelerinde arsa verilerinden mimari ve mühendislik çalışmalarına, proje onayından uygulama sürecine kadar bütün adımları birlikte ele alır. Parselinize uygun çözüm için anahtar teslim köy evi hizmetini inceleyebilirsiniz.